相続で使う税金シミュレーターの使い方

不動産シミュレーションでできること

こんなときに使います

• ・相続登記の費用を知りたいとき。登録免許税を固定資産税評価額から概算できます。
• ・土地が複数筆あるときや、持分だけを相続するとき。プロ版なら筆ごとに分けて計算できます。
• ・相続を待たずに生前贈与を検討しているとき。贈与のしかたによる税額の違いを比べられます。
• ・相続した実家や土地を売るか迷っているとき。売却にかかる税金の目安が立ちます。
• ・専門家に相談する前に、費用の桁をつかんでおきたいとき。

使い方の手順

1. 1

   シミュレーターの一覧から選ぶ

   画面

   「不動産シミュレーション」のページ。3つある見出しのうち「税金・登記」の部分。

   操作

   「税金・登記」の下に並ぶリンクから、使いたいシミュレーターを選びます。

   相続で使うのは主に「登録免許税（所有権移転）シミュレーション」「贈与税シミュレーション」「譲渡所得税シミュレーション」の3つです。一覧に「相続」という見出しは無いので、「税金・登記」の中から探してください。

2. 2

   登記原因を「相続」に切り替える

   画面

   「登録免許税シミュレーター」の画面上部にある「登記原因」の欄。

   操作

   「相続」「売買」「贈与」の3つのボタンから「相続」を選びます。

   最初は「売買」が選ばれた状態で開きます。相続登記の税額を知りたいときは、必ず「相続」に切り替えてください。相続を選ぶと、住宅の軽減税率を判定する設問は表示されなくなります。

   結果

   土地・建物とも税率0.4%で計算する状態になります。

3. 3

   固定資産税評価額を入力する

   画面

   同じ画面の「登記原因」の下にある、金額の入力欄。

   操作

   「土地の固定資産税評価額」と「建物（家屋）の固定資産税評価額」に、課税明細書の金額を入れます。

   入力欄の下には「※「課税明細書」の「土地 評価額」欄を参照」という注記が出ます。使うのは売買価格ではなく、固定資産税の評価額です。土地だけ、建物だけのときは「土地なし」「建物なし」に切り替えると、その分を計算から外せます。

   結果

   入力すると同時に「登録免許税額（概算）」に税額と税率の内訳が表示されます。

4. 4

   複数筆や持分があればプロ版を使う

   画面

   「登録免許税シミュレーター（プロ版）」の「共通情報」欄と、その下の不動産カード。

   操作

   「登記原因」で「相続」を選び、「＋ 不動産を追加」で筆ごとにカードを増やします。

   相続では土地が複数筆にわたることが多く、そのときはプロ版が向いています。私道は「公衆用道路」にチェックを入れると、近傍宅地の単価と地積から計算します。持分だけを相続するときは「全部」のチェックを外して、分数を入力してください。

   結果

   「計算内訳を表示」を押すと、筆ごとの課税標準と適用税率を確認できます。

5. 5

   生前贈与を検討するなら贈与税を見る

   画面

   「不動産贈与税シミュレーター」の画面。結果はいちばん上に表示されます。

   操作

   「贈与評価額」のスライダーを動かし、「一般贈与」「特例贈与」「配偶者控除」から当てはまるものを選びます。

   最初は「特例贈与」が選ばれています。父母や祖父母から18歳以上の子・孫へ贈与する場合以外は、「一般贈与」に直してください。特例贈与は要件が厳しく、1つでも欠けると使えない場合があります。

   結果

   画面上部の「贈与税額：」に税額と、どの控除で計算したかが表示されます。

6. 6

   売却を考えるなら譲渡所得税を見る

   画面

   「不動産譲渡所得税シミュレーター（簡易版）」の入力欄。

   操作

   「取得価格(購入額)」と「譲渡価格（売却額）」のスライダーを動かし、「所有期間（譲渡年1月1日時点）」を選びます。

   相続した不動産は、亡くなった方の取得時期と取得費を引き継ぐのが原則です。所有期間は初期状態で「短期（5年以下）」なので、実際に合わせて選び直してください。マイホームを売る場合は「3,000万円特別控除あり」も選べます。

   結果

   「譲渡所得税額」に概算の税額と、使われた計算式が表示されます。

注意していただきたいこと

次にすること