相続した実家を、売る・貸す・残すのどれにするか決められません
ご相談
父の実家を相続することになりました。今のところ誰も住む予定はありません。売った方がよいのか、貸して家賃を受け取るのか、思い出のある家なのでしばらく残すのか。何を比べて決めればよいのでしょうか。
売る・貸す・残す、それぞれの見通しを整理します
売却価格や賃料、将来の修繕費は、最初から正確にそろうものではありません。ここで必要なのは、完全に同じ条件で答えを出すことではなく、今分かる数字とご家族の予定を並べ、おおまかな違いをつかむことです。
相続の手続きが続く中で、実家の将来まで一度に決めるのは大変ですよね。今すぐ一つに絞れなくても、比べるための数字がまだそろっていないだけということがあります。売却価格の目安、貸せそうな賃料、残した場合の維持費を一つずつ確認していくと、ご家族で話し合う内容が見えてきます。
最初に、金額より先に確かめたい3つのこと
- ご家族の誰かが、実家を使う予定があるか今すぐ住む人はいなくても、数年後に戻る可能性や、家族の荷物を保管しておく期間が必要になるかもしれません。使いたい人とその時期が決まっているかどうかで、そのまま残す意味も変わります。
- そのまま売ったり貸したりできる状態か室内の残置物、雨漏り、設備の故障、庭木、接道などを確認します。売る場合と貸す場合では、必要になる片付けや修繕の範囲が同じとは限りません。
- 誰が管理し、費用を負担するのか実家の近くに住む人だけに、見回りや費用の支払いが偏ることがあります。相続登記の名義を決める前に、実際に管理できる人と、毎年の費用を負担する人を確認しておくと話し合いやすくなります。
感覚ではなく、同じ順番で三つの選択肢を比べます
- 現在の状態と、相続する不動産の範囲を確認する
土地、建物、私道持分、マンションの敷地権など、相続登記の対象を確認します。建物の劣化や残置物なども、分かる範囲で整理します。
- 売却価格と想定賃料の目安を確認する
売却査定と賃料査定は別の数字です。金額だけでなく、想定した建物の状態、募集期間、売却までの期間も一緒に確認します。
- 初期費用と、毎年かかる費用を並べる
片付け、リフォーム、修繕、固定資産税、保険、管理、庭の手入れなどを分けます。一度だけの支出と、保有する間ずっと続く支出を混ぜないことが大切です。
- 同じ期間で、手取りと負担を比較する
例えば今後5年間で比べます。売却は諸費用を引いた手取り、賃貸は空室や管理費を見込んだ収支、残す場合は収入のない間にかかる維持費の合計を見ます。
- 方針に合わせて、相続登記の名義を決める
一人が使うのか、売却代金を分けるのか、共有で保有するのかによって、遺産分割協議書に書く内容や相続登記の形が変わります。実家をどうするかと、誰の名義にするかは、一緒に考えておきたいところです。
売る・貸す・残すでは、見る数字が違います
| 項目 | 主に確認すること | 見落としやすい負担 |
|---|---|---|
| 売る | 売却価格から、仲介手数料、片付け、測量、登記などの費用を引いた手取り | 査定額と実際の成約価格は同じとは限らない。売れるまでの管理費もかかる |
| 貸す | 賃料から、空室、管理手数料、税金、保険、修繕などを引いた年間収支 | 貸し出す前の修繕、入退去時の原状回復、設備交換などがまとまって発生することがある |
| 残す | 固定資産税、保険、見回り、庭の手入れ、修繕などの累計額 | 収入がなくても支出と管理は続く。誰がいつまで管理するかも決めておく |
リフォームは、四つ目の選択肢ではありません。貸すためにどこまで直すのか、売却前に手を入れるのか、住み続けるために直すのかによって、必要な工事も回収できる金額も変わります。工事を先に決めず、売却査定と賃料査定を見てから必要性を考える方が比較しやすくなります。
売却価格の目安は、名前や電話番号を入力せずに使える「実家の簡易査定」で確認できます。賃貸については「賃貸収益シミュレーター」で、賃料と毎月・毎年の費用を入れて収支を比べられます。空室や大きな修繕は自動計算されないため、結果とは別に見込んでおきます。
残すことにも意味があります。ご家族が使う予定がある、すぐに家財を整理できない、判断のために少し時間が必要ということもあります。ただ、何も決めないまま置くことと、期限を決めて残すことは違います。見直す時期と、それまでの管理方法を決めておくと、先送りだけになりにくくなります。
維持費は、毎年の費用と突発的な費用に分けます
毎年の費用
固定資産税・都市計画税、火災保険、マンションの管理費・修繕積立金、空き家管理などです。
日常の管理費
室内の換気や通水、庭の草刈り、清掃、郵便物の確認、遠方から通う交通費などです。
突発的な費用
給湯器や設備の交換、雨漏り、外壁・屋根、害虫対応、入退去時の原状回復などです。
最初にかかる費用
残置物の片付け、賃貸前の修繕、測量、解体などです。選んだ方針によって必要な範囲が変わります。
金額がまだ分からない項目は、0円にせず「未確認」として残しておきます。すべてを最初から正確に見積もらなくても、どの案に大きな未確認費用があるか分かるだけで、次に取る見積りを決めやすくなります。
私なら、売却価格だけでは決めません
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私は、まず実家の現在の登記と状態を確認し、売却した場合の手取り、貸した場合の年間収支、残した場合の維持費を同じ期間で並べます。そのうえで、ご家族が使いたい時期と、実際に管理できる人がいるかを伺います。表面上の数字が一番大きい案ではなく、無理なく続けられる案まで含めて考えるためです。
相続登記と、実家をどうするかを一緒に整理できます
- 現在の登記と、相続する不動産の範囲を確認する
- 相続登記の名義を、実家の利用・売却方針に合わせて整理する
- 売却価格と賃料の目安、維持に必要な費用を確認する
- 戸籍収集、遺産分割協議書、相続登記までまとめて進める
売却を依頼することを前提とした相談ではありません。実家を残す場合や貸す場合も含めて整理できます。税務上の判断は、必要に応じて税理士へ確認します。
まずは、実家がどのくらいで売れそうかを匿名の簡易査定で確認できます。
実家の簡易査定を試す名前・電話番号の入力なし／査定結果は売却価格を保証するものではありません相続した実家を売る・貸す・残すときによくある質問
リフォームしてから査定を依頼した方がよいですか？
工事の前に、現在の状態で売る場合と、貸すために直す場合の両方を相談できます。先に工事をすると、その費用を売却価格や家賃で回収できないこともあるため、査定と修繕の見積りを比べてから考えます。
決まるまで空き家のままでも大丈夫ですか？
検討する時間を取ることはできます。その間も、換気、通水、庭木、郵便物、保険などの管理は続きます。誰が管理し、いつ方針を見直すかを決めておくと安心です。
相続登記が終わる前でも、売却査定や賃料査定はできますか？
査定や相談は相続登記前でもできます。実際に売却する場合は、買主へ所有権を移すまでに相続登記が必要です。実家の方針を考えながら、相続登記を並行して進められます。
兄弟の一人だけが実家を残したい場合はどうしますか？
実家を取得したい方がいるなら、ほかの遺産や代償金（ほかの相続人へ支払う金銭）を含めて分け方を話し合います。共有にする方法もありますが、管理費、利用方法、将来売るときの決め方まで確認しておきます。