実家を売り、代金を兄弟で分けたいのですが、どのように進めますか？
ご相談
父の実家には、兄弟の誰も住む予定がありません。売って代金を分けたいのですが、先に家の名義を変えるのでしょうか。一人が家を相続して、ほかの兄弟へお金を払う方法もあると聞き、何から決めればよいか分からなくなりました。
売った代金を分けるのか、一人が家を取得するのかで、進め方が変わります
実家を売って代金を兄弟で分けるなら、先に費用の負担と分配割合を合意し、その内容に合わせて相続登記、売却、精算と進めます。一人が家を取得してほかの兄弟へお金を払う場合は、家の評価と、支払う金額や時期を決めておく必要があります。
「家を売って分ける」「一人が相続してお金を払う」と、似た説明が重なって出てくると、調べるほど分からなくなってしまうものです。まずは、売れた金額に応じて分けたいのか、家を引き継ぐ人と受け取る金額をあらかじめ決めたいのか、という違いが分かれば十分です。
家の名義より先に、兄弟で話しておきたいこと
- 家を引き継ぎたい人がいるか誰も利用する予定がなく売却するのか、誰かが住む・貸すなどの希望があるのかで、選ぶ分け方が変わります。
- 売れた金額で分けるか、受け取る金額を決めるか売却後の残額を半分ずつ受け取るのか、家を取得する人から決めた額を受け取るのか。同じ「お金で分ける」でも、この点が違います。
- 売却前に必要な費用を、誰が立て替えるか片付け、測量、相続登記など、代金を受け取る前に支払いが生じることがあります。誰が立て替え、後でどの費用を精算して戻すのかも話しておくと安心です。
実家を売って代金を分ける場合は、合意から相続登記へ進めます
実家を売り、その代金を分ける方法を「換価分割」といいます。売却価格がまだ決まっていなくても、費用を差し引いた残額を誰が何割受け取るかは先に決められます。
- 実家の登記と、売却価格の目安を確認する
土地・建物・私道持分など、売却する不動産の現在の登記を確認します。査定は相続登記が終わる前でも依頼できます。査定額は確定した売却価格ではなく、分け方を話し合うための目安になります。 相続登記前の査定・売却相談について
- 売却条件、費用、分配割合を合意する
売却価格を誰がどのように決めるか、どの費用を共通で負担するか、残額をどう分けるかを決めます。売れるまでに固定資産税や管理費がかかる場合も含めて、精算する費用の範囲をそろえておきます。
- 合意を書面にし、相続登記をする
遺産分割協議書に売却や分配の内容を記載し、相続人への相続登記を進めます。共有名義にする形と、売却のため代表者一人の名義にする形があります。詳しくは「売却代金を兄弟で分ける場合の相続登記名義」で説明しています。協議書の記載は「換価分割の遺産分割協議書の書き方」をご覧いただけます。
- 売却を進め、買主へ引き渡す
査定や売却の準備と、相続登記のための書類収集は並行して進められます。買主への所有権移転登記を行うには、その前提となる相続登記が必要です。決済直前に不足が分かることのないよう、早めに準備を進めます。
- 費用の明細を確認し、代金を分配する
売却代金から合意した共通費用を差し引き、決めた割合で分けます。立替金の精算と送金の記録も残します。家族間で分担する費用と、税金の計算で差し引ける費用は同じとは限りません。譲渡所得の申告や各自の税金の負担については、売却前に税理士へ確認しておくと安心です。
一人が家を取得してお金を払う「代償分割」は、何が違いますか？
一人が実家を取得し、その代わりにほかの兄弟へお金を払う方法を「代償分割」といいます。売却後の残額を分ける換価分割とは違い、家を取得した人が代償金を支払う義務を負います。
例えば、兄が実家を取得し、弟へ1,000万円を支払うと合意した場合です。兄が住み続けるのか、後から売るのかに関わらず、弟への支払いをどう行うかを決めておく必要があります。金額は仕組みを説明するための架空の例です。
| 確認すること | 売って代金を分ける場合（換価分割） | 一人が取得してお金を払う場合（代償分割） |
|---|---|---|
| 兄弟が受け取るお金 | 売却後の残額を、決めた割合で分ける | 家を取得した人が、合意した代償金を支払う |
| 金額の決め方 | 売却価格と共通費用に応じて、分配額が決まる | 家の評価などをもとに、代償金を合意する |
| 売れない・安く売れた場合 | 分配までの時間や受け取る金額に影響する | 売却結果だけで、合意した支払義務がなくなるわけではない |
| 相続登記 | 売却と分配の合意に合わせて名義・持分を決める | 家を取得する人の名義にする |
家を取得した人が後から家を売り、そのお金で代償金を払う場合もあります。「売却代金から払った」という一点だけでは、換価分割か代償分割かは決まりません。何を合意したのか、書面の内容と実際の支払いを合わせて確認します。
売却のため代表者一人の名義にする換価分割もあるため、「一人の名義だから代償分割」とは限りません。分け方によって税務上の扱いも変わるので、名義変更や送金の前に確認しておくと安心です。
ほかに預貯金などの遺産があれば、一人が家を取得し、ほかの兄弟が預貯金を取得する分け方もあります。これは「現物分割」です。必ず家を売らなければならないわけでも、家を取得する人が自分のお金を用意しなければならないわけでもありません。 現物分割の説明／代償分割の説明
分け方の名前を覚えていなくても、ご相談いただけます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私は、相続登記だけで終わらせず、誰がどのお金を受け取る予定なのかまで伺います。分け方の名前をすべて覚える必要はありません。ご兄弟でどのように受け取りたいと考えているかを、そのままお話しいただければ大丈夫です。
実家の分け方から、相続登記と売却まで相談できます
- 現在の登記と、相続登記・売却の対象を確認する
- ご家族で合意した分け方を、遺産分割協議書へ反映する
- 戸籍収集から相続登記まで進める
- 実家の査定や売却について、続けて相談する
まだ売却価格が決まっていなくても、ご相談いただけます。相続登記だけのご依頼も可能で、売却のご依頼が条件ではありません。税務上の判断は税理士へ確認します。
分け方に合わせた書類の準備と相続登記を、まとめて任せられます。
相続登記おまかせプランを見る司法書士報酬99,000円（税込）／管轄法務局1か所まで・登録免許税と証明書実費は別実家の売却と代金分配についてよくある質問
実家が売れてから、兄弟で分け方を決めてもよいですか？
売却後の意見の食い違いを避けるため、分配割合、費用の負担、売却条件の決め方は売却前に合意しておくと安心です。売却価格が未定でも、残額を分ける割合は先に決められます。
代償分割では、家の査定額の半分を必ず払うのですか？
必ず査定額の半分と決まっているわけではありません。不動産の評価、ほかの遺産、相続人の関係などを踏まえて合意します。査定額と相続税の評価額は別なので、税務上の取扱いも確認します。
相続登記が終わるまで、査定や片付けはできませんか？
査定や売却準備は相続登記と並行して進められます。ただし、片付けなどの費用を共通で負担するなら、支出する前に費用の範囲と立替金の精算について合意しておくと安心です。