換価分割の遺産分割協議書の書き方｜売却代金・経費・分配割合の記載例
ご相談
父の遺産は、浦和にある空き家と少しの預貯金です。相続人は兄と私の二人で、家は売り、かかった費用を引いた残りを半分ずつ受け取ることにしました。遺産分割協議書には『不動産を売って二人で分ける』と書けば足りますか。売却価格はまだ決まっていません。
「売って分ける」だけでなく、売却後の精算方法まで書きます
換価分割の遺産分割協議書では、①売る不動産、②売却手続をする人、③売却代金から差し引く費用、④手取り額の分配割合、⑤精算の時期を一続きで記載します。売却価格は協議書を作る時点で未定でも構いません。金額が決まっていないからこそ、計算方法と精算の手順を先に決めます。
換価分割とは、遺産を第三者へ売却し、その代金を相続人の間で分ける方法です。不動産を欲しい相続人がいない場合や、一人が取得して他の相続人へ代償金を払うことが難しい場合に使われます。
不動産を売る前には、売主となる相続人への相続登記が必要です。相続人申告登記だけでは売却できないことは、法務省の相続人申告登記の案内でも明記されています。協議書の分け方、相続登記の名義、実際の売却と代金分配を食い違わせないことが大切です。
換価分割の協議書を書く前に、3つ確認します
- どの不動産を売るのか住所や通称ではなく、現在の登記事項証明書で土地・建物を特定します。私道持分や附属建物があれば、それも売却対象に含めるか確認します。
- 誰が売主となり、売却手続を進めるのか相続人が共有で取得して全員が売主になるのか、代表者が連絡や代金受領を担当するのかを決めます。代表者だけの名義にして売る方法は、単なる事務担当の指定とは異なるため、登記と税務を先に確認します。
- 何を差し引き、残りを何割ずつ分けるのか仲介手数料、測量費、残置物撤去費など、共通経費にする項目を挙げます。そのうえで、手取り額の分配割合と精算期限を決めます。
協議書は、不動産から分配までを順番につなげます
- 売却する不動産を、登記事項証明書どおりに書く
本文に「別紙不動産目録記載の不動産」と書き、末尾の目録へ土地・建物を記載すると整理しやすくなります。転記する項目は「遺産分割協議書の不動産の書き方」で確認できます。
- 換価する目的と、相続・売却の形を決める
登記と分配の関係を分かりやすくする方法は、代金の取得割合と同じ持分で相続登記をし、相続人全員が売主として売却する形です。売却窓口を一人にまとめる場合も、価格決定や契約締結まで任せるのか、連絡と代金受領だけを任せるのかを分けて書きます。
- 売却代金から控除する共通経費を挙げる
仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量・境界確認費、残置物撤去費、解体費、売却に必要な登記費用など、予定できる項目を列挙します。想定外の支出は、相続人全員が書面やメールで同意したものに限る、と決めておく方法があります。
- 手取り額の割合、精算期限、報告方法を書く
費用控除後の残額を誰が何分の何ずつ取得するかを書きます。代表者が代金を受け取る場合は、決済後いつまでに送金するか、精算書と領収書の写しを誰へ渡すかも決めます。
共有で相続して売却する場合の記載例
次は、相続人甲・乙が各2分の1で相続登記をし、二人とも売主となって不動産を売る場合の骨格です。実際には、物件、相続人、予定する費用、売却の進め方に合わせて整えます。
相続と換価の目的
相続人甲及び乙は、別紙不動産目録記載の不動産を第三者に売却して換価するため、同不動産を各2分の1の割合で取得する。
売却手続
甲及び乙は、共同して媒介業者を選び、売却価格その他の条件を合意のうえ、売買契約の締結、引渡し及び代金受領を行う。
共通経費
売却代金から、仲介手数料、印紙代、測量費、残置物撤去費、解体費、売却に必要な登記費用その他甲乙があらかじめ合意した費用を控除する。
分配と精算
前項の費用を控除した残額を、甲及び乙が各2分の1の割合で取得する。代金を受領した者は、決済日から7営業日以内に精算書を示し、相手方の指定口座へ送金する。
売却後の税金
不動産の譲渡により各相続人に生じる所得税及び住民税は共通経費に含めず、各相続人が自己の責任と負担で申告・納付する。
協議書上の共通経費と、税務上の譲渡費用は同じ言葉ではありません。固定資産税、相続登記費用、片付け費用、譲渡所得税などを誰が負担するかは、費用ごとに分けて決めます。特に譲渡所得税・住民税は相続人ごとに申告関係が異なるため、売却代金から一律に控除する前提にはしません。
国税庁は、売却前に換価代金の取得割合が定まっている場合、各相続人がその割合に応じて譲渡所得を申告する考え方を示しています。詳しくは「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告」をご確認ください。協議書の分配割合と実際の分配を一致させる理由の一つです。
換価の便宜上、一人へ相続登記をして、その人が売却・分配する方法もあります。国税庁は、調停内容に従って便宜的に一人の名義とし、実際に代金を分配する事例について、贈与税は問題にならないと示しています。ただし、これは具体的な前提のある照会事例です。「代表者だから」と名前だけを借りるのではなく、換価目的、分配割合、精算義務を明記し、登記と税務を事前に確認してください。
参考：国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」。遺産分割協議による個別の事案では、相続人の関係、売却時期、登記名義、代金の流れにより判断が変わることがあります。
私なら、売却価格より先に精算のルールを決めます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
換価分割の相談では、まだ査定前で売却価格が決まっていないことが普通です。価格が未定でも協議書は作れます。先に確認したいのは、誰が売却を担当し、どの費用を全員で負担し、残りを何割ずつ受け取るかです。
私なら、仲介手数料だけでなく、測量、片付け、解体、相続登記、空き家の管理費まで一項目ずつ確認します。そのうえで、売却後の精算方法まで協議書に書きます。売却できた後に、経費の範囲や送金時期を初めて話し合う状態を避けるためです。
換価分割の協議書から、相続登記・売却・精算までつなげます
- 登記事項証明書から、売却する土地・建物を協議書へ記載する
- 共有で相続するか、代表者が手続を進めるかを整理する
- 売却前の相続登記と、買主への所有権移転登記を組み立てる
- 仲介手数料・測量・片付けなど、共通経費の範囲を確認する
- 売却代金の受領、精算書、相続人への送金まで段取りを決める
不動産の査定額や買主が決まる前でも相談できます。相続税の申告、譲渡所得の特例、取得費の確認が必要な場合は、税理士と確認する範囲も切り分けます。
登記事項証明書と、相続人で話している分配割合が分かるメモから伺います。
換価分割の協議書と不動産売却を相談するさいたま市浦和区／司法書士・宅地建物取引士換価分割の遺産分割協議書についてよくある質問
売却価格が決まっていなくても、遺産分割協議書を作れますか？
作れます。売却価格の代わりに、売却する不動産、費用控除後の残額を分ける割合、売却と精算の手順を記載します。最低売却価格や値下げの決め方を設けたい場合は、その方法も追加します。
相続人全員が売買契約書に署名する必要がありますか？
相続人全員が共有持分で相続登記をして売る場合、原則として全員が売主です。実務を代表者へ任せる場合も、委任する範囲と買主・仲介会社が求める委任状や本人確認を別に確認します。
どの費用を売却代金から差し引けますか？
相続人全員が共通経費として合意した費用です。仲介手数料、印紙代、測量費、残置物撤去費、解体費、必要な登記費用などを具体的に挙げます。税務上の譲渡費用とは範囲が同じとは限りません。
代表者一人の名義にすると、ほかの相続人への贈与になりますか？
換価の便宜のための単独名義で、合意した割合どおり実際に代金を分配する場合に贈与税が問題にならないとした国税庁の照会事例があります。ただし前提のある個別事例です。換価目的と分配義務を協議書へ明記し、具体的な登記・税務を事前に確認します。
不動産を売ったときの確定申告は、代表者だけがしますか？
代表者だけとは限りません。換価時の所有割合や、事前に定めた換価代金の取得割合に応じ、各相続人に譲渡所得の申告が必要となることがあります。売却前に分配割合と申告する人を税理士へ確認してください。