遺産分割協議書の不動産の書き方｜土地・建物の記載例
郵便物などに使う住所を書き写すのではなく、現在の登記事項証明書を見て、土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積を書きます。登記された表示をそのまま移すのが基本です。亡くなった方が共有者なら、その方の持分も確認します。
この用語の分類：遺産分割協議書の書き方
住所と地番は、管理する仕組みと役割が違います
住居表示が実施されている地域では、普段使う住所として、市区町村が建物の場所を分かりやすく示す街区符号と住居番号を付けています。一方、地番は法務局の登記記録で一筆の土地を区別する番号です。建物は、登記記録上の家屋番号で区別します。使う目的も、管理している記録も別です。
普段の住所（住居表示）
市区町村が管理する街区符号・住居番号です。人や建物の場所を分かりやすく示し、郵便や住民票などで使います。
登記上の表示
法務局が登記記録で管理します。土地は地番、建物は家屋番号で区別し、登記事項証明書の請求や相続登記で不動産を特定します。協議書に記載するのはこちらです。
遺産分割協議書に書くのは、郵便物や住民票で使う住所ではなく、現在の登記事項証明書の表題部にある不動産の表示です。土地は所在・地番、建物は所在・家屋番号を確認します。同じ場所でも、一つの住所に複数の土地があったり、住所の番号と地番がまったく違ったりするためです。
登記事項証明書を請求するときも、土地は地番、建物は家屋番号で対象を特定します。普段の住所だけでは、請求したい登記記録を特定できないことがあります。土地と建物は別の不動産なので、実家を一人が相続する場合も、それぞれの登記事項証明書を確認して協議書へ記載します。
住居表示を実施していない地域では、地番が住所に使われていることもあります。住所と地番が同じように見える場合でも、協議書へ書く前に現在の登記事項証明書で確認する点は変わりません。
書き始める前に、3つ確認します
- 現在の登記事項証明書があるか古い権利証では、その後の分筆・合筆、増築、地目変更などが反映されていないことがあります。現在の登記を確認します。
- 土地と建物をすべて拾えているか自宅の敷地が複数の土地に分かれていたり、物置などの附属建物が登記されていたりすることがあります。一筆・一個ずつ確認し、権利部（甲区）で亡くなった方の名義と持分も見ます。
- 土地・建物・区分建物のどれか不動産の種類によって転記する欄が違います。マンションなどの区分建物は、通常の戸建てより表示が多くなります。
土地・建物は、登記事項証明書の表題部どおりに書きます
土地と建物では、写す項目が違います。数字を補ったり、普段の住所らしい形へ直したりせず、表題部の現在有効な表示を一項目ずつ確認します。「番」と「番地」、「造」と「葺」、地積に使われる「：」、各階の床面積まで、数字や文字を取り違えないことを優先してください。
| 不動産 | 協議書へ書く項目 | 登記事項証明書で見る場所 |
|---|---|---|
| 土地 | 所在・地番・地目・地積 | 表題部（土地の表示） |
| 建物 | 所在・家屋番号・種類・構造・床面積 | 表題部（主である建物の表示） |
二階建てなら一階と二階を、地下があれば地下も含め、登記事項証明書に載っている各階の床面積をすべて書きます。附属建物の表示がある場合も、見落とさないようにします。
たとえば亡くなった方の持分が2分の1なら、不動産全体ではなく、その持分が遺産分割の対象です。表題部の不動産の表示だけでなく、権利部（甲区）で亡くなった方の名義と持分を確認し、協議書にも対象となる持分が分かるように記載します。
土地と建物は、この順で記載します
次は架空の不動産による記載例です。実際には、手元の登記事項証明書に記録されている文字と数字へ置き換えてください。
| 項目 | 土地の記載例 | 建物の記載例 |
|---|---|---|
| 所在 | さいたま市浦和区高砂三丁目 | さいたま市浦和区高砂三丁目123番地4 |
| 番号 | 地番 123番4 | 家屋番号 123番4 |
| 用途など | 地目 宅地 | 種類 居宅 |
| 構造 | ― | 木造かわらぶき2階建 |
| 面積 | 地積 123：45平方メートル | 床面積 1階 60：00平方メートル／2階 48：52平方メートル |
複数の土地や建物がある場合は、同じ並びで一件ずつ分けて記載します。本文が読みにくくなるときは、「別紙不動産目録記載の不動産」と本文に書き、末尾へ不動産目録を付ける方法があります。本文と別紙が一体の書類だと分かるように整えます。
住居表示や古い登記を、そのまま使わないでください
- 課税明細書などから、対象になりそうな不動産を拾う
固定資産税の課税明細書は、所有不動産を探す手がかりになります。ただし、協議書へ転記する正本にはしません。
- 土地と建物の登記事項証明書を取得する
土地は地番、建物は家屋番号で特定して、現在の登記内容を確認します。
- 表題部の現在有効な表示を、一項目ずつ移す
変更履歴や抹消された記載がある場合は、どの行が現在の表示かを確認してから書きます。
- 協議書に載せた全不動産を、登記事項証明書と照合する
地番・家屋番号の枝番、面積の小数、建物の各階、附属建物まで、最後に見比べます。
亡くなった方がどの不動産を所有していたか分からない場合は、先に「亡くなった家族が所有していた不動産は、どうやって調べますか？」で調べる順番を確認してください。
マンションは、4つの表示を確認します
マンションなどの区分建物では、登記事項証明書の表題部が複数のまとまりに分かれます。一般に、①一棟の建物の表示、②敷地権の目的である土地の表示、③専有部分の建物の表示、④敷地権の表示です。マンション名と部屋番号だけで済ませず、家屋番号や敷地権の割合まで確認します。
敷地権の表示がない場合は、土地の共有持分が別の登記記録に載っていることがあります。マンションは記録の構造に差があるため、通常の土地・戸建てと同じ一行の書き方へ無理にまとめないでください。
登記事項証明書を見ながら、協議書へ不動産を入力できます
- 土地・建物・区分建物から、入力する不動産の種類を選ぶ
- 登記事項証明書に合わせて、所在・地番や家屋番号などを入力する
- その不動産を取得する相続人を選び、協議書のPDFを作成する
入力した内容はブラウザ内で処理され、サーバーへ送信されません。亡くなった方が共有持分だけを所有していた場合や、数次相続、未成年者・判断能力に不安のある方・行方不明者が含まれる場合などは、一般的なツールの出力だけで完了させず、個別に内容を確認してください。
現在の登記事項証明書を手元に置き、土地と建物を一件ずつ入力します。
遺産分割協議書を自分で作成してみる無料／入力内容はブラウザ内で処理不動産の書き方についてよくある質問
固定資産税の課税明細書どおりに書けばよいですか？
課税明細書は不動産を探す手がかりにはなりますが、現在の登記と表示が同じとは限りません。協議書を書くときは、土地・建物の現在の登記事項証明書を確認します。
地番が分からなくても、住所だけで登記事項証明書を取れますか？
登記事項証明書を請求するときは、土地なら地番、建物なら家屋番号で対象を特定します。普段の住所と地番・家屋番号は一致しないことがあるため、住所だけでは請求対象を特定できない場合があります。
不動産番号だけを書けば、ほかの表示は省略できますか？
登記申請書では、13桁の不動産番号を記載した場合に所在・地番などを省略できる扱いがあります。ただし、遺産分割協議書は登記申請書とは別の書類です。誰が見ても対象を確認できるよう、現在の登記記録どおりの表示を本文または別紙に併記する形をおすすめします。
土地が二筆ある場合は、まとめて一つの住所で書けますか？
まとめず、一筆ごとに所在・地番・地目・地積を確認して記載します。同じ住所の敷地でも、登記記録上は複数の土地に分かれていることがあります。
建物の床面積は、合計だけを書けばよいですか？
登記事項証明書に一階・二階など各階の床面積が記録されている場合は、合計だけにせず各階をそのまま書きます。