換価分割とは？不動産を売って代金を分ける方法ですか？
換価分割とは、不動産などの遺産を売却してお金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。誰も実家を使わない場合や、1人が取得して代償金を支払うことが難しい場合に選ばれます。
この用語の分類：遺産の分け方
売却価格ではなく、費用を引いた後の金額を分けます
不動産の売却では、仲介手数料、測量費、残置物の撤去費、登記費用などがかかることがあります。そのため、売却価格をそのまま分けるのではなく、どの費用を共通で差し引き、残りを何割ずつ受け取るかを決めます。
1つの不動産を兄弟で分ける方法として換価分割を選ぶ流れは「1つの不動産を兄弟で分けるには、どのような方法がありますか？」で説明しています。
誰も使わない不動産や、代償金の用意が難しい不動産に向く方法です
相続人の誰も住まない実家を共有で持ち続けると、固定資産税、草木の手入れ、修繕、空き家の見回りが続きます。売却に合意できるなら、換価分割により不動産を現金へ換え、分けやすくできます。
一方で、家族の誰かが住み続けたい場合や、売却時期について意見がそろわない場合には向きません。査定額、売り出す時期、最低限受け入れる価格も話し合います。
売却する前に、相続人への相続登記が必要です
亡くなった方の名義のまま、買主へ直接名義を移すことはできません。まず相続人へ相続登記をし、その相続人が売主となって買主へ所有権を移します。
相続人全員が共有で相続して全員で売る形と、換価のため代表者1人へ相続登記をして売る形があります。代表者名義を使う場合は、換価する目的、代金の分配割合、精算義務を協議書へ明確に記載し、登記と税務を先に確認します。
協議書には、売却担当・経費・分配割合・精算まで書きます
換価分割という言葉だけでは、売却後の精算方法が決まりません。売る不動産、売却を進める人、共通経費にする項目、手取り額の分配割合、精算期限を一続きで決めます。売却価格が未定でも、計算方法は記載できます。
条文の骨格や、仲介手数料・測量費などの扱いは「換価分割の遺産分割協議書の書き方」で詳しく説明しています。
換価分割についてよくある質問
売却価格が決まる前でも、換価分割の協議書を作れますか？
作れます。売る不動産、費用控除後の残額を分ける割合、売却と精算の手順を決めます。必要であれば、最低売却価格や値下げを決める方法も話し合います。
換価分割では、相続人全員が売主になりますか？
全員が共有で相続登記をして売るなら、原則として全員が売主です。換価の便宜のため代表者1人へ登記して売る形もありますが、協議書の記載と税務を事前に確認します。
売却代金から何を差し引けますか？
相続人全員が共通経費にすると合意した費用です。仲介手数料、印紙代、測量費、残置物撤去費、解体費、必要な登記費用などを具体的に挙げます。税務上の譲渡費用とは範囲が同じとは限りません。
売れなかった場合はどうなりますか？
不動産は相続人の名義で残ります。価格を下げる条件、売却を中止する時期、その後に誰が取得するかまで決めたい場合は、協議書や別の合意書で扱いを整理します。