1つの不動産を兄弟で分けるには、どのような方法がありますか？
ご相談
父の遺産には実家があり、相続人は兄と私の2人です。兄は実家を残したいと言っていますが、私は住む予定がありません。1つしかない不動産を兄弟で半分ずつ相続するしかないのでしょうか。
半分ずつの共有だけでなく、4つの分け方から考えられます
1つの不動産でも、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有という分け方があります。兄弟だから必ず2分の1ずつの共有にする必要はありません。誰が不動産を残したいか、お金で調整できるか、売却してよいかを順番に確認します。
たとえば、兄が実家を取得し、弟が同じくらいの預貯金を取得するなら現物分割です。兄が実家を取得し、自分のお金から弟へ代償金を支払うなら代償分割です。同じく兄1人の名義にする形でも、何を使って兄弟間の釣り合いを取るかで呼び方が変わります。
誰も住まないなら、不動産を売って手取り額を分ける換価分割が考えられます。兄弟の共有名義にすることもできますが、将来の管理や売却にも兄弟の協力が必要になるため、ひとまず共有にして終わらせる前に、その先まで話しておきます。
分け方を決める前に、3つ確認します
- 実家を残したい人、使う予定がある人はいるか住む、貸す、事業で使うなど、今後の使い方を確認します。誰も使わないなら、管理費や固定資産税を負担してまで残すかも考えます。
- 預貯金など、ほかに分けられる遺産はあるか不動産を取得しない人へ預貯金や有価証券を多めに配分できれば、相続人自身のお金を持ち出さずに調整できることがあります。
- 不動産を取得する人が代償金を支払えるか自己資金で一括払いできるか、期限を決めた分割払いにするかを確認します。支払いが難しければ、売却して分ける方法も比べます。
残す人と、お金の調整方法から分け方を選びます
| 分け方 | 向いている場面 |
|---|---|
| 現物分割 | 兄が実家、弟が預貯金というように、遺産そのものを割り振ります。詳しくは「現物分割とは？」で説明します。 |
| 代償分割 | 兄が実家を取得し、兄自身のお金から弟へ代償金を支払います。詳しくは「代償分割とは？」で説明します。 |
| 換価分割 | 実家を売却し、費用を差し引いた代金を兄弟で分けます。意味は「換価分割とは？」、協議書の記載方法は「換価分割の遺産分割協議書の書き方」で説明します。 |
| 共有 | 兄弟が持分を決めて、一緒に所有します。当面は残せますが、管理、修繕、賃貸、売却、次の相続まで共同で考える必要があります。 |
同じ4,000万円の実家でも、分けた後の形が違います
次の例は、兄弟2人が同じ割合で遺産を受け取る前提で、分け方の違いだけを比べたものです。実際の不動産の価格や取得割合は、相続人全員で決めます。
現物分割
兄が4,000万円相当の実家を取得し、弟が遺産に含まれる4,000万円の預貯金を取得します。兄から弟への支払いはありません。
代償分割
兄が4,000万円相当の実家を取得し、兄自身の預貯金から弟へ2,000万円を支払います。金額だけでなく、支払期限と方法も決めます。
換価分割
実家を売却し、仲介手数料など合意した費用を差し引いた残額を兄弟で2分の1ずつ受け取ります。
共有
実家を兄弟各2分の1の共有名義にします。不動産は売らず、兄弟間の金銭のやり取りもありません。
固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額は目的が違います。代償金を決めるためにどの価格を見るかは、相続人全員が納得できるよう先にそろえます。
私なら、共有名義にする前に、その先まで確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
兄弟で半分ずつにすれば公平で、今すぐお金も動かさずに済むように見えます。ただ、兄だけが住む場合の修繕費や固定資産税を誰が負担するか、数年後に弟が売りたいと言ったらどうするかまで決まるわけではありません。
私なら、共有を選ぶ前に、誰が使い、誰が費用を払い、いつまで共有するのかを確認します。決めきれないまま登記を急ぐのではなく、現物分割、代償分割、換価分割と比べてから協議書へ進みます。
兄弟で決めた分け方を、協議書と相続登記につなげます
- 土地・建物・私道持分など、分ける不動産の範囲を確認する
- 現物分割・代償分割・換価分割・共有から、希望に合う形を整理する
- 取得者、代償金、売却後の分配などを遺産分割協議書へ記載する
- 決めた内容に合わせて相続登記を申請する
分け方や金額について兄弟間に争いがある場合、交渉や調停は弁護士へ相談する範囲です。浦和ホームでは、合意できた内容を協議書と相続登記へつなげます。
実家を残したい人がいるか、売却してよいかが決まっていない段階から整理できます。
不動産の分け方と相続登記を相談するさいたま市浦和区の司法書士事務所／全国の不動産に対応1つの不動産を兄弟で分けるときによくある質問
法定相続分どおり、兄弟で2分の1ずつにしなければなりませんか？
相続人全員で合意できれば、必ず法定相続分どおりに分ける必要はありません。兄が不動産を取得し、弟が預貯金を取得する形なども選べます。
兄が実家を取得すれば、すべて代償分割ですか？
兄自身のお金から弟へ代償金を支払うなら代償分割です。遺産に含まれる預貯金を弟が多めに取得して釣り合いを取るなら、現物分割として整理します。
代償金はいくらにしなければなりませんか？
一律の計算方法が決まっているわけではありません。不動産の評価方法、兄弟の取得割合、ほかの遺産や債務を含めて合意します。相続税の申告がある場合は税理士にも確認します。
共有名義にしてから、後で売ることはできますか？
できます。ただし、不動産全体を売るには共有者全員の協力が必要です。売却時期や価格で意見が分かれる可能性があるため、共有にする前に将来の使い方まで確認します。