相続登記が終わる前でも、実家の査定や売却相談はできますか？
ご相談
父の実家を兄弟の誰が相続するか、まだ決まっていません。売ることも考えていますが、相続登記が終わる前に不動産会社へ査定をお願いしてよいのでしょうか。査定額を見てから、実家を残すか売るか、兄弟で話し合いたいです。
相続登記前でも、実家の査定と売却相談はできます
相続登記が終わっていなくても、実家の査定や売却相談はできます。むしろ、売るか残すか、売却代金をどのように分けるかを話し合う前に、売却できそうな金額の目安を知っておくと、ご家族で判断しやすくなることがあります。
査定、現地確認、売却方法の相談などは、相続登記と並行して進められます。ただし、買主へ所有権を移す決済までには、亡くなったお父さまから相続人への相続登記を終えておく必要があります。
相続登記が済むまで不動産の話を始めてはいけないわけではありません。登記と売却を別々に考えてしまうと、名義を決めた後で売却代金の分け方に迷うことがあります。実家の今後と相続登記の名義は、同じ時期に考えてよい問題です。
査定を依頼する前に、分かる範囲で確認する3つのこと
- 現在の登記名義と、不動産の範囲土地と建物の登記事項証明書を確認します。敷地が複数の土地に分かれていたり、私道持分があったりすると、査定する範囲にも影響します。分からなければ、権利証や固定資産税の書類など手元の資料から確認できます。
- 相続人と、遺言書の有無誰が話合いに参加するのか、遺言書で実家の承継先が決まっているのかを確認します。査定を先に行うために、遺産分割協議を終えておく必要はありません。
- 査定額を、何の判断に使いたいか実家を売るか残すかを比べたいのか、一人が取得してほかの相続人へ代償金を支払いたいのか、売却して代金を分けたいのかで、確認したい価格と売却条件が変わります。
査定と相続登記は、このように並行して進められます
査定が先、相続登記が後と、すべてを一列に並べる必要はありません。実家の価格を調べながら相続人と不動産を確認し、売却の方針が見えてから、遺産分割協議書と相続登記をその方針に合わせます。
- 実家の現在の登記と、査定する範囲を確認する
土地、建物、私道持分、マンションの敷地権などを確認します。相続登記に含める不動産と、査定する不動産をそろえます。
- 売却価格の目安と、その根拠を確認する
周辺の取引事例、土地の形、建物の状態、売却までの想定期間などを見ます。査定額だけでなく、どのような条件でその金額を見込んだのかを確認します。
- 査定を材料に、実家の分け方を話し合う
売却して代金を分けるのか、一人が実家を取得するのかを検討します。査定額は話合いの材料になりますが、実際の売却価格が確定した数字ではありません。
- 方針に合う遺産分割協議書と相続登記を進める
売却を予定している場合は、売却代金の分け方まで見据えて協議書を作成します。買主への所有権移転に間に合うよう、相続登記を進めます。
- 相続登記の完了後、決済と買主への所有権移転を行う
売買契約の条件と日程に合わせて、相続登記が完了していることを確認します。その後、売買代金の受領と買主への所有権移転登記へ進みます。
固定資産税評価額・路線価・実勢価格は、同じ価格ではありません
相続の書類には、いくつもの価格が出てきます。数字が違うのは誤りではなく、それぞれ使う目的が違うためです。実家を売るかどうかの判断では、税金のための評価額ではなく、実際の市場でどのくらいの価格が見込めるかを確認します。
| 主に使う場面 | 売却価格との関係 | |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税や相続登記の登録免許税の計算に使います。詳しくは「固定資産税評価額とは？」で説明しています。 | 実家が売れる金額を示すものではありません。 |
| 路線価 | 相続税・贈与税で土地を評価するときに使います。詳しくは「路線価とは？」で説明しています。 | 道路ごとの基準であり、そのまま売却価格になるものではありません。 |
| 実勢価格 | 実際の不動産市場で成立する価格です。詳しくは「実勢価格とは？」で説明しています。 | 査定では成約事例や物件の状態から予測します。実際の価格は、買主との取引が成立したときに決まります。 |
私なら、相続登記の名義を決める前に査定することがあります
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
実家を売る可能性があるなら、誰の名義に相続登記をするかを決める前に、売却の見込みを確認します。価格の目安が分かると、売却して代金を分けるのか、一人が取得してほかの相続人へ金銭を支払うのかを、より具体的に話し合えるためです。
ただし、不動産会社の査定額は一つにそろうものではありません。使った取引事例、建物を残すか解体するか、売却までにどれくらい時間をかけるかなどで、金額が大きく変わることがあります。私は、一番高い査定額だけでは決めません。その金額になった根拠と、実際にどのような売り方を考えているのかまで確認します。
相続登記と実家の売却を一緒に見ておくと、登記を終えてから売り方を考え直したり、協議書を作り直したりする負担を減らせます。まだ売ると決まっていない段階でも、判断材料を集めるところから始められます。
まず、実家が売れそうな価格帯の目安を見てみませんか
- 戸建て・土地・マンションから物件の種類を選ぶ
- 住所と面積など、分かる範囲の情報を入力する
- 国土交通省の取引データをもとにした価格帯を見る
- 売却相談を申し込まなくても、査定結果まで確認できる
簡易査定は、実家の売却価格を保証するものではありません。建物の状態、道路、土地の形、管理状況などを確認する前の目安としてご利用ください。
相続登記が終わっていなくても利用できます。売るか残すかを考えるための最初の目安です。
実家の簡易査定を試す無料・登録不要／名前と電話番号の入力なし相続登記前の査定と売却についてよくある質問
相続人の誰が実家を取得するか決まっていなくても、査定できますか？
できます。遺産分割協議をする前に査定し、その価格を売るか残すか、誰が取得するかを考える材料にできます。査定のために、先に一人の名義へ相続登記する必要はありません。
一番高い査定額を、実家の価格として遺産分割協議書に書けばよいですか？
査定額は売却見込みの提案であり、実際に売れることが確定した価格ではありません。どの取引事例を使ったか、売却期間や建物の扱いをどう想定したかを確認し、ご家族が合意できる価格を検討します。
相続登記前に売買契約まで進められますか？
契約の組み方や日程は個別に確認が必要ですが、少なくとも買主へ所有権を移す決済までには相続登記を完了させます。売却を急ぐ場合は、査定と相続登記を並行して進めます。
固定資産税評価額を見れば、売れる金額も分かりますか？
分かりません。固定資産税評価額は固定資産税や登録免許税に使う価格です。売却を考えるときは、周辺の取引事例や物件の状態をもとに市場で見込める価格を確認します。
売却して代金を兄弟で分ける場合、誰の名義に相続登記しますか？
売却代金の分け方と相続登記の名義を合わせて検討します。売却して代金を分ける進め方は「換価分割とは？」で説明しています。