実勢価格とは？不動産会社の査定額と同じではありません
実勢価格とは、その時点の不動産市場で、売主と買主の取引が実際に成立する価格です。役所や国税庁が一つの数字として決める価格ではありません。
この用語の分類：実家の価値を考えるときの価格
なぜ相続した実家で実勢価格を確認するのですか？
実家を売るか残すかを決めるときや、一人が実家を取得してほかの相続人へ金銭を支払うときは、現在の市場でどのくらいの価値が見込めるかが話合いの材料になります。
固定資産税評価額や路線価は税金のための価格です。売却の判断では、それらをそのまま実家の価値とせず、周辺の取引事例や実家の個別条件から実勢価格を見込みます。相続登記前に査定する流れは「相続登記前でも、実家の査定や売却相談はできますか？」で説明しています。
実勢価格と、不動産会社の査定価格は何が違うのですか？
実勢価格
売主と買主が条件に合意し、実際の取引が成立する価格です。売却前には、まだ確定していません。
査定価格
周辺の取引事例、物件の状態、売却方法などから、不動産会社が売却できそうな価格を予測したものです。売却を保証する金額ではありません。
査定価格は、実勢価格を考えるための手掛かりです。実際の売却価格は、売り出した後の反響、買主との条件交渉、引渡し時期なども含めて決まります。
なぜ、不動産会社によって査定額が大きく違うのですか？
同じ実家でも、査定に使う取引事例や、土地と建物の見方、想定する売却期間が違えば、査定額も変わります。建物をそのまま使う買主を想定するのか、古家付き土地として扱うのか、修繕や解体をどこまで見込むのかによっても差が出ます。
- どの取引事例を比べたか近さだけでなく、土地面積、道路、築年数、駅からの距離などが似た事例かを確認します。
- どのくらいの期間で売る想定か時間をかけて高めの価格で買主を待つのか、一定の期間内に売却するのかで提案は変わります。
- 建物や土地を、どのように売る想定かそのまま使う、修繕する、古家付きで売る、更地にするなど、費用と売り方の前提を確認します。
金額だけを比べると、一番高い査定を選びたくなります。ただ、その金額の根拠と売却方法が説明されていなければ、売り出した後に何度も価格を下げることもあります。査定額と一緒に、理由を確認することが大切です。
固定資産税評価額・路線価とは、どう違いますか？
| 誰が・何のために決めるか | 実家を売るとき | |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 市区町村が固定資産税などのために評価します。相続登記の登録免許税にも使います。詳しくは「固定資産税評価額とは？」へ。 | 売却価格を示すものではありません。 |
| 路線価 | 国税庁が相続税・贈与税で土地を評価する基準として公表します。詳しくは「路線価とは？」へ。 | 売却価格を示すものではありません。 |
| 実勢価格 | 市場で売主と買主の取引が成立する価格です。 | 売却前は、取引事例と物件の条件から査定価格として予測します。 |
実勢価格と査定価格についてよくある質問
査定額は、不動産会社が自由に決めてよいのですか？
査定は、取引事例や物件の条件、売却方法などをもとに算出する価格の提案です。会社ごとに見方は異なりますが、金額だけでなく、その価格になった根拠の説明を確認します。
査定額を遺産分割の不動産価格として使えますか？
相続人全員が納得できれば、査定額を話合いの材料にできます。ただし、売却前の予測であることを踏まえ、複数の査定や根拠を確認する方法もあります。相続人間で価格に争いがある場合は、不動産鑑定評価など別の方法を検討します。
公的な実勢価格の一覧はありますか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで、個別の物件を特定できない形に加工された取引価格・成約価格情報を確認できます。ただし、同じ地域でも土地の形や建物の状態などが違うため、そのまま実家の価格になるわけではありません。