相続した空き家を売ると、3,000万円の特別控除を利用できますか？
ご相談
父が一人で暮らしていた古い実家を相続しました。今は空き家で、売却を考えています。相続した空き家には3,000万円の特別控除があると聞きましたが、私の場合も利用できるのでしょうか。
利用できる可能性はありますが、空き家なら自動的に対象になる制度ではありません
この特例には、家の建築時期、亡くなった方の暮らし方、相続後の利用状況、売却期限、売却方法など複数の条件があります。売買契約や解体方法を決める前に、まず不動産側の条件を確認し、税理士へ適用の可否を確認しておくと安心です。
制度を調べると、条件の中に条件が続き、結局自分が当てはまるのか分からなくなりやすいものです。すべてを覚える必要はありません。最初は、対象になりそうかを見分けるための入口だけ確認します。
最初に確認する3つのこと
- 家が建った時期と、建物の種類対象となる家は、原則として昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有建物ではない家です。まず、登記事項証明書などで建築時期と建物の登記を確認します。
- 亡くなる前と、相続後に誰が使っていたか原則として、亡くなる直前は亡くなった方が一人で暮らし、相続後は売却まで空き家であることが条件です。老人ホーム等へ入所していた場合には、一定の要件を満たすと対象になることがあります。
- いつ、誰に、どのような状態で売るのか売却期限、売却代金1億円以下、親子・夫婦など特別な関係のある方への売却ではないことに加え、耐震基準または取壊しに関する条件を確認します。
Yes・No図で、主な入口条件を確認できます
次の図は、特例を使える可能性があるかを早めに見分けるためのものです。ここで「可能性あり」になっても、適用が確定するわけではありません。老人ホームへの入所、共有、店舗併用住宅、複数回の売却などは別の確認が必要です。
- 現在の登記と建築時期を確認する
土地・建物の名義、相続した範囲、家屋の建築時期、区分所有建物ではないことを確認します。相続登記が終わっていない場合は、売却準備と並行して進めます。
- 亡くなった方の居住状況と、相続後の利用状況を確認する
亡くなる直前に誰が住んでいたか、老人ホーム等への入所があったか、相続後に住居・賃貸・事業へ使っていないかを確認します。
- 売却期限と売却条件を確認する
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れるか、売却代金は1億円以下か、買主が親族等ではないかを確認します。現在の制度の適用期間は、令和9年12月31日までです。
- 耐震改修・取壊しを含め、売り方を決める
耐震基準を満たす家として売るのか、家を取り壊して敷地を売るのかを検討します。令和6年1月1日以後の売却では、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う形も対象になり得ます。
- 契約前に税理士へ適用可否を確認する
売買契約の内容や解体時期を後から変更できないことがあります。必要書類、ほかの税制との関係、控除額まで含め、売り方を固める前に税理士へ確認します。
対象になるかは、家だけでなく売り方まで確認します
| 主な条件 | 確認する資料・事実 |
|---|---|
| 亡くなった方が住んでいた家 | 亡くなる直前の居住状況、同居人の有無、老人ホーム等へ入所していた場合の状況 |
| 昭和56年5月31日以前の家 | 登記事項証明書などに記録された新築年月日と、区分所有建物登記の有無 |
| 相続後に使っていない | 相続から売却まで、住居、賃貸、事業などに利用していないこと |
| 期限内・1億円以下で売る | 相続開始日、売却予定日、売買代金、分割売却やほかの相続人による売却の有無 |
| 耐震または取壊しの条件を満たす | 耐震基準適合証明書、取壊しの時期、買主が売却後に工事を行う場合の契約内容と完了期限 |
相続後に一度でも賃貸や事業、居住に使っていると、原則としてこの特例の対象から外れます。短期間でも利用がある場合は、自己判断せず税理士へ確認します。
3,000万円を受け取れる制度ではありません
この制度は、売却代金から3,000万円が返ってくるものではありません。売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算する譲渡所得から、最高3,000万円を控除する制度です。譲渡所得が3,000万円より少なければ、控除する額もその範囲になります。
令和6年1月1日以後の売却では、この家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は一人当たり2,000万円です。ほかの特例との併用や取得費の計算も含め、実際の税額は税理士へ確認します。
さいたま市内の空き家は、市へ確認書を申請します
さいたま市内にある空き家でこの特例を使う場合は、さいたま市へ「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出し、確認書の交付を受けます。確認書は、空き家があった市区町村へ申請する書類です。相続人の住所地へ申請するものではありません。
市が交付する確認書は、確定申告に必要な書類の一つです。制度全体の適用可否や税額を市が判定する書類ではありません。確認書の準備とあわせて、税理士または税務署へ確認します。
私なら、売買契約を決める前に税理士へつなぎます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私は不動産の側から、登記、建築時期、売却期限、価格、解体や耐震改修の予定を確認します。その資料をそろえたうえで、売買契約を決める前に税理士へ確認していただきます。不動産会社として適用を断定するのではなく、特例を使えなくなる売り方を避けるための材料を先にそろえることが、私の役割だと考えています。
特例の条件を意識しながら、売却の見通しを確認できます
- 土地・建物の登記と、相続した不動産の範囲を確認する
- 築年、建物の種類、耐震性、解体の必要性を確認する
- 売却価格の目安と、期限内に売れる見通しを確認する
- 相続登記と売却準備を並行して進める
浦和ホームでは不動産の確認と売却準備をお手伝いします。特例の適用判断、税額計算、確定申告は税理士の業務となるため、契約前に税理士へ確認していただきます。
まずは、相続した空き家がどのくらいで売れそうかを匿名で確認できます。
実家の簡易査定を試す名前・電話番号の入力なし／査定結果は売却価格を保証するものではありません空き家の3,000万円特別控除でよくある質問
父が亡くなる前に老人ホームへ入っていた場合は対象外ですか？
すぐに対象外とは限りません。要介護認定等、入所先、家財の保管、入所後にほかの方が住んだり貸したりしていないことなど、追加の条件を確認します。契約前に税理士へ相談してください。
相続した家を一度貸した後に売る場合も使えますか？
原則として、相続から売却まで住居、賃貸、事業に使っていないことが条件です。一度でも貸した場合は、この特例を使えない可能性が高いため、別の税務上の取扱いを税理士へ確認します。
買主が購入後に解体する場合も対象になりますか？
令和6年1月1日以後の売却では、買主が売却日の属する年の翌年2月15日までに取壊しを完了するなど、一定の要件を満たせば対象になり得ます。期限と工事を売買契約にどう反映するか、契約前の確認が必要です。
相続人が3人なら、それぞれ3,000万円を控除できますか？
令和6年1月1日以後の売却で、この家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、一人当たりの控除上限が2,000万円になります。取得者の数と持分を税理士へ伝えて確認します。
市の確認書をもらえば、特例を使えることが確定しますか？
確定しません。被相続人居住用家屋等確認書は確定申告に必要な書類の一つですが、税務上の要件をすべて判定するものではありません。最終的な適用可否は税理士または税務署へ確認します。