築年数の古い空き家は、解体してから売った方がよいですか？
ご相談
相続した実家は築年数が古く、もう誰も住む予定がありません。売るなら先に解体した方がよいのでしょうか。解体費は200万円ほどかかるとも聞き、売却代金が入る前に用意するのは難しいです。
安全上の問題がなければ、解体前に査定します
倒壊や外壁の落下など、急いで対応すべき事情がなければ、売却前に解体を決めなくても大丈夫です。まず、古家がある現在のままの査定と、更地にした場合を想定した査定、解体の見積りを確認します。買主や売却の見込みが立ってから解体し、更地で引き渡す方法もあります。
古い家を見ると、「解体しなければ売れないのでは」と思いますよね。ただ、建物を直して使いたい方や、解体を自分で手配したい方が買主になることもあります。先に解体すると、使える建物まで失い、解体費だけを先に負担することにもなります。順番を入れ替えられる可能性があることを、まず知っておいていただければ十分です。
解体を決める前に確認する3つのこと
- 倒壊や落下など、安全上の心配があるか建物の傾き、屋根材や外壁の落下、道路や隣家への影響が心配な状態なら、売却の順番より安全の確保を優先します。現地を見ずに判断せず、自治体や建築・解体の専門家へ相談します。
- 古家がある状態でも買いたい人がいるか立地や建物の状態によっては、リフォームして住みたい方や、買主側で解体したい方もいます。築年数が古いという理由だけで、建物の価値が必ず0円になるとは限りません。
- 解体費と、解体後の固定資産税を負担できるか解体費は、構造、広さ、前面道路の状況、家財や庭木、アスベストの有無などで変わります。解体後は土地に適用されていた住宅用地の特例が外れ、固定資産税等が上がることもあります。
古家付きと更地の見込みを、同じ順番で確認します
- 登記と、実際の建物の状態を確認する
土地と建物の名義、私道持分、未登記の増築などを確認します。あわせて、倒壊や雨漏りの有無、残された家財、庭木など、売却前に手入れや撤去が必要になりそうな箇所を見ます。
- 現在のままで査定を受ける
古家付き土地として売る場合の価格と、どのような買主が考えられるかを確認します。査定額は成約を保証する金額ではありませんが、解体を決める前の判断材料になります。
- 解体見積りと、更地を想定した査定を確認する
更地にした場合の査定額から、解体費や売却までの管理費を引いて考えます。二つの査定は条件が異なるため、差額がそのまま利益になるわけではありません。おおまかな見通しをつかむために使います。
- 売り方と解体の時期を決める
古家付きで売る、買主が決まってから売主が解体する、先に解体して更地で売るという方法があります。建物の安全性、用意できる資金、売却までの期間を踏まえて選びます。
- 解体する場合は、契約と登記まで確認する
売買契約後に解体する場合は、解体の期限や引渡し条件を明確にします。登記されている建物を取り壊したときは、原則として1か月以内に建物滅失登記を申請します。
解体の時期には、主に3つの考え方があります
| 考え方 | 売り方の概要 | 確認しておきたいこと |
|---|---|---|
| 古家付きのまま売る | 買主が建物を使うか、買主側で解体する形です。売主が解体費を先に用意せずに進められることがあります。 | 建物の状態や契約不適合責任、残置物をどこまで片付けるかを、売買契約で確認します。 |
| 売却の見込みが立ってから解体する | 買主が決まった後に売主が解体し、更地で引き渡す形です。買い手がいないまま解体費を負担する状況を避けやすくなります。 | 解体完了と引渡しの時期、地中埋設物、滅失登記、解体費の支払時期を事前に整理します。 |
| 先に解体して更地で売る | 建物の危険性が高い場合や、更地にした方が買い手を見つけやすいと判断した場合に検討します。 | まとまった解体費を先に支払う必要があります。住宅用地の特例から外れる影響や、建物をそのまま利用したい買主の選択肢がなくなる点も踏まえて判断します。 |
倒壊しそうな建物や、屋根・外壁が道路や隣家へ落ちるおそれがある場合は、売却の見込みを待てないことがあります。反対に、管理できる状態で急いで壊す理由がなければ、査定と見積りを確認する時間を取れます。同じ築年数でも、選ぶ順番が違うのはそのためです。
解体後は、土地の固定資産税が上がることがあります
住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで住宅用地の特例があります。200平方メートル以下の部分では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる仕組みです。建物を解体して住宅用地ではなくなると、この特例が使えず、翌年度以降の土地の固定資産税等が上がることがあります。
6分の1になるのは税額そのものではなく、税額計算の基になる課税標準です。敷地の広さ、負担調整措置、都市計画税などで実際の増え方は変わります。解体する年の翌年度にどの程度変わるかは、市区町村の資産税担当課へ確認します。
一方、建物を残せば特例が必ず続くわけでもありません。適切に管理されず、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地の特例から外れることがあります。税金だけを理由に、危険な状態の建物を放置することはできません。
解体費を先に用意できないことは、珍しくありません
例えば解体の見積りが200万円なら、売却代金を受け取る前に、手元から200万円を支払う準備が必要になります。相続の手続きや家財の片付けにも費用がかかる中で、まとまった現金をすぐには用意できないという状況は珍しくありません。
その場合も、最初から売却を諦める必要はありません。古家付きでの売却を検討したり、買主が決まった後に解体して更地で引き渡したりする方法があります。解体費は業者によって一律ではないため、複数の見積りを取り、工事の範囲や追加費用が発生する条件も確認しておきます。
私なら、買い手の見込みが立つ前に解体を急がせません
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私は、まず現在の登記と建物の状態を確認し、古家付きのままの査定、解体の見積り、更地としての査定を順に見ます。倒壊などの危険がなければ、買い手の見込みが立つ前に解体を急がせません。先に解体するかどうかを決めてしまうのではなく、解体費をかける前の売り方も残しておくことだと考えています。
解体する前に、いまの状態でも査定できます
- 現在の登記と、土地・建物・私道などの範囲を確認する
- 建物の安全性と、古家付きで売る場合の条件を整理する
- 現在のままの査定と、更地を想定した査定を確認する
- 相続登記と売却、必要な場合の解体時期を一緒に整理する
査定をしたからといって、売却や解体を依頼する必要はありません。解体費は建物の構造や現地条件で変わるため、解体業者の見積りを別途確認します。
解体費をかける前の査定額も確認しておくと、判断材料が増えます。
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建物を解体すると、土地の固定資産税は必ず6倍になりますか？
必ず6倍になるわけではありません。住宅用地の特例では、税額ではなく課税標準が6分の1などになります。敷地面積、負担調整措置、都市計画税などによって実際の税額の増え方は変わるため、市区町村へ確認します。
買主が決まってから解体することはできますか？
できます。売買契約で、売主がいつまでに解体し、どの状態で引き渡すかを決めます。工期の遅れや地中埋設物なども考え、契約条件と日程を不動産会社、解体業者、司法書士で確認します。
今にも倒れそうな家でも、査定を先にしてよいですか？
周囲へ危険が及ぶおそれがある場合は、安全の確保を優先します。建物への立入りを控え、自治体や建築・解体の専門家へ相談することになります。安全を確保したうえで、売却と解体の進め方を整理します。
建物を解体した後、法務局への手続きはありますか？
登記されている建物を取り壊したときは、原則として1か月以内に建物滅失登記を申請します。未登記建物の場合も、市区町村の固定資産税担当課への届出が必要になることがあります。