実家を売る予定です。相続登記はいつ行えばよいですか？
ご相談
父の実家を売ることになりました。これから不動産会社へ査定を頼む予定ですが、相続登記は売り出す前に終えなければならないのでしょうか。それとも、買主が決まってからでも間に合いますか。
売る方針が決まったら、相続登記はできるだけ早く進めます
査定前や売出し前など、売却手続の中に一律の締切があるわけではありません。査定や売却準備は相続登記と並行できます。ただし、買主へ名義を移すには、その前提として亡くなったお父さまから相続人への相続登記が必要です。売る方針が決まっているなら、決済直前まで待たず、できるだけ早く終えておくのが安心です。
売却の予定とは別に、相続登記そのものには原則として3年以内の申請義務があります。期限の数え方は「相続登記の『3年以内』はいつから数える？」で説明しています。
買主が決まると、売買契約、住宅ローン、引渡しの予定が動き始めます。その後に戸籍の不足や不動産の見落としが分かると、相続人だけではなく、買主や金融機関の日程にも影響します。相続登記を先に進めておけば、売却の条件を落ち着いて整えやすくなります。
相続登記を始める前に確認する3つのこと
- 現在の登記名義と、売却する不動産の範囲土地と建物の現在の登記を確認します。敷地が複数の土地に分かれている場合や、私道持分がある場合は、それらも相続登記と売却の対象になることがあります。
- 誰が実家を相続するのか遺言書の有無と相続人を確認し、誰の名義へ相続登記をするのかを決めます。売却代金を分ける予定なら、その分け方まで見据えて遺産分割協議書を作ります。
- 売却がどこまで進んでいるのか査定を始めた段階なのか、すでに売り出しているのか、買主や決済予定日まで決まっているのかを確認します。予定が具体的なほど、相続登記を終える日も早めに決める必要があります。
売却準備と相続登記は、並行して進められます
相続登記が終わるまで、査定や不動産会社との相談を止めておく必要はありません。売却準備を進めながら、相続人の確認、遺産分割、相続登記を進めます。大切なのは、買主へ名義を移す決済から逆算して、相続登記の完了に余裕を持たせることです。
- 現在の登記と相続関係を確認する
登記名義、不動産の範囲、遺言書、相続人を確認します。誰が何を相続するのかを決める前提を整えます。
- 査定と売却準備を始める
実家の価格や売却条件を確認します。相続登記が終わる前でも、査定や売却相談を始めることはできます。
- 売却方針に合う遺産分割を決める
誰の名義にするのか、売却代金をどのように分けるのかを話し合います。その内容を遺産分割協議書へ反映します。
- 相続登記を申請し、完了を確認する
必要書類をそろえて法務局へ申請します。登記が完了したら、相続人の名義が正しく記録されているかを確認します。
- 売買代金の決済と、買主への所有権移転を行う
相続人の名義から買主の名義へ移します。相続登記が先に終わっていれば、決済日は売買の確認に集中しやすくなります。
相続登記を決済日まで残す組み方もありますが、通常の目標にはしません
案件によっては、相続登記と買主への所有権移転登記を、同じ決済日に続けて申請する日程を組むこともあります。相続登記の書類がすべて整い、売主・買主・金融機関・双方の司法書士が日程と条件を共有できる場合に検討する方法です。
相続人の追加、戸籍の不足、登記簿上の住所の相違、私道持分の見落としなどがあると、予定どおり申請できないことがあります。買主が決まった後に初めて相続登記へ着手する場合は、売買契約の条件と決済日を決める前に、司法書士へ日程を確認しておくと安心です。
まだ査定の段階であれば、売却準備を止める必要はありません。詳しくは「相続登記前でも実家の査定や売却相談はできる？」をご覧ください。
私なら、売ると決まった時点で相続登記を先に進めます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
買主が決まってから相続登記を始めても、日程を組める案件はあります。ただ、買主や金融機関が関わる決済日には、相続人側の事情だけで予定を動かしにくくなります。
売却する方針が決まっているのであれば、私は査定や販売準備と並行して、相続登記を先に終える日程を組みます。相続登記で何か確認が必要になっても、買主を待たせずに対応できる時間を残せるからです。
相続登記と売却を別の手続として切り離さず、売却の予定から逆算して一緒に確認すると、名義や協議書を後から見直す負担も減らせます。
売却の日程に合わせて、相続登記を先に整えます
- 現在の登記と、相続・売却の対象になる不動産を確認する
- 戸籍を集め、相続人と必要書類を確認する
- 売却代金の分け方を踏まえて遺産分割協議書を作成する
- 売却の日程から逆算して相続登記を申請する
- 登記後の査定や売却について、そのまま続けて相談する
査定を始めた段階でも、すでに買主が決まっている段階でも相談できます。いま決まっている日程と手元の書類から、相続登記をいつまでに終えるかを確認します。
戸籍収集、遺産分割協議書、相続登記の申請までまとめて進められます。
相続登記おまかせプランを見る司法書士報酬99,000円／相続登記後の実家売却も相談できます実家を売る前の相続登記についてよくある質問
相続登記が終わる前に、査定や売出しを始められますか？
査定や売却相談は始められます。相続登記前の査定については「相続登記前でも実家の査定や売却相談はできる？」で詳しく説明しています。
相続登記が終わる前に、売買契約を結ぶことはできますか？
契約条件や日程によって個別の確認が必要です。少なくとも買主へ所有権を移す前には相続登記が必要になります。相続登記が未了であることを買主側へ伝え、決済までに完了できる日程かを確認します。
相続登記と買主への所有権移転登記を、同じ日に申請できますか？
書類と関係者の日程が整えば、同じ決済日に続けて申請する組み方もあります。ただし、相続登記に不足や見落としがあると決済へ影響するため、売買契約や決済日を決める前に司法書士へ確認しておくと安心です。
売る予定なら、相続登記の3年期限は変わりますか？
変わりません。売却予定とは別に、相続登記には申請義務があります。期限の考え方は「相続登記の『3年以内』はいつから数える？」で確認できます。
売却代金を兄弟で分ける場合、誰の名義に相続登記しますか？
売却代金の分け方と相続登記の名義を合わせて検討します。詳しくは「売却代金を兄弟で分ける相続登記」で説明しています。