亡くなった父の住所と登記簿の住所が違います。相続登記できますか？
ご相談
父名義の実家について登記事項証明書を取りました。所有者として父の名前が載っていますが、住所は父が亡くなったときの住所ではありません。先に父の住所変更登記をしなければ、相続登記はできないのでしょうか。
亡くなった父の住所変更登記はできません。住所をつないで相続登記します
亡くなったお父さまの住所だけを、今から書き換える登記はできません。登記簿上の住所から亡くなったときの住所まで、その間の住所を切れ目なくつないで、同じ人だと確認して相続登記を進めます。
登記簿の住所が昔のままというのは、相続登記では珍しいことではありません。あなただけが特殊なわけではないので、住所が違うことだけで重く考えなくて大丈夫です。
大事なのは、住所のつながりをすべて証明することです。最初と最後の住所だけを比べるのではなく、途中で何回引っ越しているかも確認します。
最初に見るのは、現在の登記と住所の記録です
- 登記簿に載っている住所ご家族の記憶から推測せず、登記事項証明書の所有者欄に、どの住所が記録されているかを正確に確認します。
- お父さまが亡くなったときの住所亡くなったことにより除かれた住民票を「住民票の除票」といいます。この書類で、最後に住民登録されていた住所を確認します。自宅に住んでいたと思っていても、最後は高齢者施設へ住所を移していることがあります。
- 登記簿の住所から何回引っ越しているか住民票の除票で通常確認できる前住所は一つ前までです。引っ越しが複数回あれば、戸籍ごとに住所の履歴が記録されている「戸籍の附票」などで途中の住所も確認します。
「住民票の除票」と「戸籍の附票」は、名前が似ていますが別の書類です。初めて相続を経験する方なら、どちらも取得したことがないのが普通です。聞き慣れない言葉でも、知らなくて当然です。
登記簿の住所から亡くなったときの住所まで、すべてつなぎます
- 登記簿上の住所を正確に確認する
普段使っている住所ではなく、登記事項証明書の所有者欄に記録された住所を確認します。ここが住所をつなぐ出発点です。
- 住民票の除票で、最後の住所と一つ前の住所を確認する
住民票の除票には、亡くなったときの住所と一つ前の住所が記載されているのが通常です。まず、ここで登記簿の住所までつながるかを見ます。
- まだつながらなければ、戸籍の附票などで途中の住所を確認する
引っ越しが複数回あれば、登記簿上の住所から亡くなったときの住所まで、途中の住所を一つずつつなぎます。戸籍の作り替えや本籍の移転により、複数の附票が必要になることもあります。
- 同じ人だと確認できる資料を添えて相続登記する
住所がすべてつながれば、登記簿上の所有者と亡くなったお父さまが同じ人だと確認できます。その資料を添えて相続登記を進めます。
ここまで読んで「自分で続けるのは大変そうだ」と感じた方は、無理にこの先を理解しなくても大丈夫です。登記簿と、現在手元にある資料をそのまま見せていただければ、何が不足しているのかはこちらで確認できます。
住民票の除票や戸籍の附票だけでは、古い住所までつながらないこともあります。その場合は、以前の権利証など、残っている資料から確認する方法があります。
使う資料は一律ではありません。以前の権利証で確認する場合や、不在住・不在籍証明書、固定資産税関係の資料を組み合わせる場合などがあります。上申書を使う場合には、相続人全員の実印が必要です。
ここでは、こうした確認方法があることだけ知っておけば十分です。それぞれの使い方は、別の記事で一つずつ説明します。
私なら、まず現在の登記を見ます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
「住所が違うのですが」と相談されたら、私はまず現在の登記を見ます。そこで確認するのは、登記簿に記録されている住所です。ご家族のお話だけでは、どの住所が登記されているかを判断できないからです。
次に、お亡くなりになった時点の住所を住民票の除票で確認します。ご家族の記憶だけで最後の住所を決めるのではなく、書類に記録された住所を比べます。
そのうえで、住民票の除票や戸籍の附票を使い、登記簿上の住所から最後の住所まで切れ目なくつながるかを確認します。そこでつながらなければ、不在住・不在籍証明書や以前の権利証など、残っている資料を一つずつ見ます。必要な場合は、相続人全員に実印を押していただく上申書も検討します。
最初から、ご家族にすべての書類を集めてもらうことはありません。現在ある資料から、足りない部分だけを確認していきます。
住所がつながらないところから確認します
- 現在の登記を確認し、登記簿上の住所を正確に把握する
- 住民票の除票や戸籍の附票を取得し、住所のつながりを確認する
- 公的な記録だけではつながらない場合に、補う資料を判断する
- 必要に応じて上申書を作成し、相続登記まで手続する
必要な書類を自分で選び、すべてそろえてから相談する必要はありません。登記事項証明書や現在手元にある資料を、画像または紙のままお送りいただければ、そこから確認できます。
亡くなった方の住所が登記簿と違っていても、資料を確認して相続登記へ進めます。
父名義の実家の相続登記を相談するさいたま市浦和区の事務所／全国の不動産に対応関連Q&A
亡くなった父の住所変更登記を、相続登記の前にするのですか？
亡くなった方の住所だけを今から書き換える登記はできません。登記簿上の住所から死亡時の住所までのつながりを証明して、相続登記を進めます。
戸籍の附票には、父のすべての住所が載っていますか？
必ずしも、生まれてから亡くなるまでの住所が一枚に載っているわけではありません。戸籍の作り替えや本籍の移転などにより、複数の附票を確認することがあります。書類の見方や取得先は「戸籍の附票とは？」で説明しています。
古い戸籍の附票が残っていない場合は、相続登記できませんか？
それだけで相続登記ができないとは限りません。以前の権利証など、残っている資料から確認する方法があります。必要な資料は、残っている公的な記録や登記内容を見て個別に判断します。
権利証が見つかれば、住所を確認するために使えますか？
権利証は相続登記の必要書類ではありません。ただし、公的な記録だけでは住所がつながらない場合などに、確認の手掛かりになることがあります。詳しくは「相続登記に権利証は必要ですか？」をご覧ください。