相続登記の登録免許税が免税になるのは、どのような場合ですか？
ご相談
父名義の土地と建物を相続登記します。登録免許税を計算していると、相続登記には免税措置があると知りました。実家の土地にも使えるのでしょうか。建物や私道も免税になりますか。
主に、100万円以下の土地と、相続が重なった土地が対象です
相続登記の登録免許税には、主に二つの免税措置があります。一つは、相続する土地の価額が100万円以下の場合。もう一つは、土地を相続した方が、その相続登記をしないまま亡くなり、その方を登記名義人にする場合です。現在の適用期限は、いずれも2027年3月31日です。
どちらも対象は土地です。建物の評価額が100万円以下でも、この免税措置だけを理由に建物の登録免許税が免税になるわけではありません。また、条件に当てはまっていても、申請書へ免税の根拠を記載する必要があります。
免税の可能性は、不動産ごとに確認します
相続登記する不動産の合計額だけを見るのではなく、土地と建物、持分、これまでの相続の順番を分けて確認します。入口になるのは次の三つです。
- 土地か、建物か今回の二つの免税措置は土地が対象です。実家一軒でも、土地と建物は別々に登録免許税を確認します。
- 土地の価額と、相続する持分土地全体ではなく共有持分を取得する場合は、土地全体の価額に取得する持分を反映した額で100万円以下かを確認します。
- 登記しないまま亡くなった相続人がいるか登記名義人が祖父のままで、祖父の土地を相続した父もすでに亡くなっているような場合は、最初の相続登記に免税措置が関係する可能性があります。
現在の相続登記で確認する、二つの免税措置
- 相続登記する土地を一つずつ確認する
宅地、私道、山林など、相続登記する土地の価額を確認します。建物は分けて計算します。
- 共有持分なら、取得する持分を反映する
土地全体の価額が100万円を超えていても、取得する持分を反映した価額が100万円以下になる場合があります。私道の共有持分でも同じように確認します。
- 過去の相続が未登記なら、亡くなった順番を見る
相続登記をしないまま次の相続が起きているときは、どの方を登記名義人にする登記なのかを確認します。免税になるのは、土地を相続した後、登記前に亡くなった方を登記名義人にするための登記です。
- 申請日と申請書の記載を確認する
現在の適用期限は2027年3月31日です。免税を受ける申請では、申請書の登録免許税欄に、該当する租税特別措置法の条項を記載します。記載がない場合は免税措置を受けられません。
二つの免税措置は、同じものではありません
| 免税になる場合 | 主な確認事項 | 申請書に記載する根拠 |
|---|---|---|
| 価額100万円以下の土地 | 相続による土地の所有権移転登記などで、土地の価額が100万円以下であること。持分取得なら持分を反映します。 | 租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税 |
| 相続登記前に相続人が死亡 | 土地を相続した方が、その相続登記を受ける前に亡くなり、その方を登記名義人にするための登記であること。 | 租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税 |
登録免許税が0円になることと、相続登記そのものが不要になることは別です。対象となる土地も申請書に記載し、必要な相続関係書類を添えて登記を申請します。
私なら、税額を合計する前に、土地ごとに免税を確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
実家の土地と建物をまとめて0.4％で計算すると、価額の低い土地や私道持分に使える免税措置を見落とすことがあります。反対に、土地が免税になるから建物も0円だと思ってしまうこともあります。
私は、相続登記する不動産を一つずつ並べ、土地か建物か、持分はいくつか、過去の相続が重なっていないかを確認します。そのうえで、土地ごとに免税の条件を当てはめます。
免税措置は、知っているだけで自動的に適用されるものではありません。申請書へ根拠条文を記載するところまでが手続です。条件に当てはまりそうな土地が一つでもあれば、申請前に確認しておくと安心です。
土地ごとの価額を入力し、免税の可能性を確認できます
- 相続する土地と建物を一つずつ入力する
- 共有持分があれば、分子と分母を入力する
- 私道は近傍地の価格と地積を入力する
- 登録免許税の概算と、免税になった土地を確認する
シミュレーターは概算です。過去の相続が重なった場合の免税や、申請書への根拠条文の記載は、相続関係と登記内容を確認して判断します。
土地が複数ある場合や私道持分がある場合も、土地ごとに入力できます。
免税を含めて登録免許税を試算する複数筆・持分・公衆用道路・100万円以下の土地に対応関連Q&A
建物の評価額が100万円以下なら免税ですか？
この免税措置は土地が対象です。建物は、評価額が100万円以下という理由だけでは対象になりません。土地と建物を分けて計算します。
土地全体は100万円を超えますが、父の持分は少しだけです
持分の取得に係る登記では、不動産全体の価額に取得する持分の割合を乗じた額で確認します。その額が100万円以下であれば、ほかの条件も合わせて確認します。
免税の土地は、申請書から外してよいですか？
外しません。相続登記の対象として申請書へ記載し、登録免許税欄に免税の根拠条文を記載します。
祖父名義の土地を父が相続し、父も亡くなっています
父が祖父の土地を相続した後、その相続登記をしないまま亡くなっている場合は、祖父から父への登記に免税措置が関係する可能性があります。数次相続は申請の組み立てが複雑になるため、登記と戸籍を確認して判断します。
2027年3月31日を過ぎたら、どうなりますか？
現行制度の適用期限は2027年3月31日です。その後の延長や制度変更がなければ、この期限後に受ける登記には現在の免税措置を使えません。申請時点の制度を確認します。