私道や非課税の土地にも、相続登記の登録免許税はかかりますか？
ご相談
父の実家を相続登記します。固定資産税の課税明細書には宅地と建物しか載っていませんが、昔の権利証には前の道路らしい土地も書かれています。固定資産税がかかっていない私道なら、相続登記や登録免許税の計算から外してよいのでしょうか。
固定資産税が非課税でも、相続登記と価額の確認は必要です
私道が固定資産税の課税明細書に載っていなくても、父名義の土地や持分であれば、相続登記の対象になります。評価額の記載がないからといって、登録免許税を0円として計算できるわけではありません。管轄法務局が認定する価額を確認します。
私道は、一般の通行に使われていることを理由に固定資産税が非課税になることがあります。ただし、固定資産税がかからないことと、その土地の登記がなくなることは別です。課税明細書に見えない土地ほど、現在の登記から確認します。
私道がありそうなとき、最初に確認すること
同じ「家の前の道」でも、市道の場合、父が単独で持つ私道の場合、近隣の方と共有する私道の場合があります。まず、次の三つを分けます。
- その道路が登記されている土地か道路の地番を確認し、登記事項証明書で現在の名義を見ます。見た目が道路でも、登記上は一筆の土地です。
- 亡くなった方が持分を持っているか私道全体ではなく、数分の一、数十分の一といった持分だけを所有していることがあります。古い権利証や売買契約書が手掛かりになる場合もあります。
- 固定資産課税台帳に価額があるか課税明細書に載っていなくても、名寄帳や評価証明書などで非課税の土地が確認できることがあります。価額そのものがない場合は、法務局の認定が必要です。
課税明細書にない私道は、この順番で確認します
- 現在の登記で、私道の地番と名義を確認する
自宅の土地・建物だけでなく、接している道路の土地も確認します。父名義の持分があれば、その持分も相続登記の対象です。
- 名寄帳や評価証明書で、非課税分も確認する
市区町村へ請求するときは、共有持分や非課税の土地も含めて確認したいことを伝えます。自治体によって台帳の出し方が異なることがあります。
- 価額がない場合は、管轄法務局へ確認する
公衆用道路など固定資産課税台帳に価額がない土地は、登記機関が認定した価額を使います。近傍の類似する土地の評価額をもとにする方法などがありますが、具体的な扱いは管轄法務局へ確認します。
- 持分を反映し、免税措置も確認する
共有持分を相続する場合は、認定した土地全体の価額に相続する持分を反映します。その価額が100万円以下の土地であれば、期限付きの免税措置に該当する可能性があります。
「固定資産税がかからない」と「相続登記がいらない」は別の話です
| 確認するもの | 私道で起こりやすいこと | 相続登記での扱い |
|---|---|---|
| 固定資産税の課税明細書 | 公衆用道路として非課税になり、記載されないことがあります。 | 明細にないという理由だけで、相続登記の対象から外すことはできません。 |
| 現在の登記 | 道路の土地について、父の共有持分だけが記録されていることがあります。 | 父名義の土地・持分であれば、原則として相続登記の対象です。 |
| 登録免許税の価額 | 固定資産課税台帳に価額がなく、そのままでは計算できないことがあります。 | 管轄法務局が認定する価額を確認し、持分を反映して計算します。 |
法務局によっては、近傍の類似する土地の評価額に一定の割合をかけて道路の価額を計算する方法が案内されています。全国一律に自分で30％をかければ終わり、とは限らないため、登記する私道を管轄する法務局の扱いを確認するのが安全です。
私なら、自宅の土地と建物だけで終わらせません
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私道の持分は、固定資産税の課税明細書に目立って出てこないことがあります。ご本人も所有している意識がなく、ご家族も知らないままということは珍しくありません。
私はまず、自宅の土地と建物の現在の登記を確認し、昔の権利証や売買契約書、共同担保目録なども見ます。実家へ出入りする道路に持分がないかまで確認して、相続登記の対象を先に確定します。
書類に道路のような地番が一つ増えると、急に難しく感じるかもしれません。それは計算ができないからではなく、課税明細書、登記、実際の道路が別々の形で見えているためです。分からない土地だけを切り分けて確認できます。
課税明細書にない土地も、現在の登記から確認します
- 自宅の土地・建物と私道の地番を確認する
- 亡くなった方の名義と共有持分を確認する
- 非課税地の価額を管轄法務局の扱いに合わせて確認する
- 私道を含めて相続登記と登録免許税を整理する
書類が全部そろってから相談する必要はありません。課税明細書、権利証、売買契約書など、今あるものから対象不動産を確認します。
私道の地番や持分が分からない段階でも、今ある書類から確認できます。
相続登記をまとめて相談する戸籍収集から不動産確認、法務局への申請まで関連Q&A
固定資産税が0円なら、登録免許税も0円ですか？
同じではありません。固定資産税が非課税でも、相続登記の登録免許税を計算する価額は別に確認します。価額がない場合は、管轄法務局が認定します。
課税明細書にない私道を、相続登記から外してもよいですか？
父名義の土地や持分であれば、原則として相続登記の対象です。課税明細書に記載がないことだけでは外せません。
私道の地番は、普段の住所から分かりますか？
普段使う住所と土地の地番は別です。現在の登記、昔の権利証や売買契約書、公図などを照らして確認します。
私道の価額も100万円以下なら免税になりますか？
相続する土地の価額が100万円以下で、適用期間などの条件を満たす場合は、免税措置に該当する可能性があります。共有持分なら、土地全体の価額に取得する持分を反映した額で確認します。
私道の評価は、必ず近くの宅地の30％ですか？
一律ではありません。近傍類似地の評価額に一定割合をかける方法を採る法務局もありますが、固定資産課税台帳に価額がない土地は登記機関が認定するため、管轄法務局の案内を確認します。