相続した家を売ったら、税金と確定申告は何を確認しますか？

税金の確認に使う資料

• 親が買ったときの価格と購入時期売却の税金は、原則として親の取得費と取得時期を引き継いで計算します。相続税評価額や現在の査定額を、そのまま購入価格として使うわけではありません。
• 今回の売却価格と、契約・引渡しの日付売却前なら予定している金額と時期を、売却後なら契約書と決済時の精算書を確認します。年末に契約して翌年に引き渡す場合などは、どちらの年分で申告するかも確かめておきます。
• 親の居住状況と、相続後の実家の使い方空き家の特例を検討する場合は、親が一人で暮らしていたか、亡くなったあとに誰かが住んだり貸したりしていないかを確認します。解体や耐震改修の予定も、売却の条件を決めてしまう前に確かめておきます。

相続した家の売却には、どんな税金がかかる？

家を相続したときにかかる相続税と、売ったときの譲渡所得にかかる税金は別です。相続税がかからなかった場合でも、売却によって利益が出れば所得税や住民税がかかることがあります。

土地や建物の譲渡所得は、給与などと分けて税額を計算します。2026年の売却益にかかる税金には、所得税・復興特別所得税と住民税があります。売却価格の全額に税率を掛ける計算ではありません。

取得費の扱いは、相続した不動産の取得費と取得時期で確認できます。売却費用の範囲は、譲渡費用となるものに示されています。登記や売却に払うお金の全体と手取りの考え方は、売却費用の記事で説明しています。

購入代金が分からない場合などには、売却金額の5％を取得費とする方法があります。ただし、この方法で計算する場合は、相続登記費用を取得費へさらに加えることはできません。購入資料の有無が税額に影響するため、見当たらない場合も取得費をゼロと決めつけず、残っている資料を確認します。

相続してすぐ売っても、それだけで短期譲渡所得になるわけではありません。長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定する際も、原則として親の取得時期を引き継ぐためです。売った年の1月1日時点の所有期間が、5年を超えるかどうかを確認します。

いずれも、取得費・譲渡費用と使える特別控除を差し引いた課税対象の金額に対する税率です。個別の控除や軽減税率が関係する場合もあります。国税庁の長期譲渡所得・短期譲渡所得の計算案内を基に、売却する年分の税制を確認します。

売却前に確認したい、空き家と相続税の特例

相続した実家で確認したいのが、空き家の特別控除と、相続税の一部を取得費へ加算する特例です。同じ不動産について両方を併用することはできないため、条件を満たすかだけでなく、どちらを使うかも確認します。

空き家の特例は、国税庁の適用条件に沿って確認します。1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物でないこと、原則として親が一人で住んでいたことなどが条件です。老人ホーム等に入所していた場合は別の要件もあります。

相続後に家を住居・賃貸・事業に使うと、空き家の特例の条件を満たさなくなることがあります。売るまで一時的に貸す、家族が住むといった予定がある場合は、実行する前に確認します。

空き家の特例を使うには、相続が始まった日から3年後の年末までに売る必要があります。現行制度は2027年12月31日までの売却が対象なので、両方の期限を満たす必要があります。売却代金が1億円以下であることも条件です。同じ実家を他の相続人も売る場合や、分割して売る場合は、合計の売却代金で判定することがあります。

建物の耐震性や取壊しにも条件があります。2024年以後の売却では、一定の条件で売却後から翌年2月15日までの耐震改修・取壊しを対象とする方法もあります。「解体すれば使える」と先に工事を頼んでしまわず、売却方法、工事の担当者や期限、証明資料を確認してから決めます。

取得費加算の特例を使うには、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売る必要があります。国税庁の取得費加算の案内に照らし、相続税の申告書と売却予定日を基に確認します。

いつ、誰が、どの資料で確定申告する？

共有名義の家を売った場合は、それぞれの持分や収入・費用に応じて譲渡所得を計算します。申告が必要なときは、売却した方がそれぞれ自分の所得として申告します。

譲渡所得の申告期間は、通常、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。休日による日付の変更は、その年分の案内で確認します。譲渡所得の申告期限の案内では、譲渡日は原則として引渡しの日で、契約の効力が発生した日を用いることも認められています。契約と引渡しが年をまたぐ場合は、どの年分で申告するかを確認します。

• 譲渡所得の計算に使う資料をそろえる

  購入時の契約書・領収書、売却契約書、決済の精算書、仲介手数料などの領収書を保管します。土地と建物の金額が分かる資料、相続時の取得者や持分が分かる資料も合わせて確認します。

• 使う特例に合わせて証明資料を用意する

  空き家の特例では、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」や、耐震・取壊し等を示す資料などが必要です。取得費加算では、相続税の申告書を基にした計算明細書を用意します。必要な証明資料は売り方によって変わります。

• 他の所得も含めて、申告書と内訳書を作成する

  土地・建物の売却では、確定申告書、分離課税用の第三表、土地・建物用の譲渡所得の内訳書などを作成します。税額は給与等と分けて計算しますが、申告の手続きは他の所得と一緒に行います。

利益が出た場合の申告義務は、他の所得や所得控除、申告不要制度なども含めて確認します。反対に、損失が出た場合も、使う特例によって申告が必要になることがあります。納税の有無だけで判断せず、国税庁の確定申告の案内と利用する特例の要件を確認してください。

購入価格を示す資料がない、建物の減価償却の計算が分からない、複数の特例が候補になる、共有や代金の分配で誰の所得になるか判断がつかない場合は、資料を基に税務署や税理士へ確認する場面です。「税金はかかりますか」と尋ねるだけでなく、契約・購入資料、相続税の申告書、家の利用履歴などを示すと、確認する内容を具体化できます。

さいたま市の家で空き家特例を使う場合

さいたま市内の対象物件では、市の被相続人居住用家屋等確認書の案内に沿って申請します。提出先は環境総務課で、各区役所や支所では受け付けていません。交付には1週間程度、確定申告前の繁忙期にはそれ以上かかることもあるため、申告期限の直前まで待たずに準備を進めます。

市の確認書は、確定申告に使う書類の一つです。交付されたことだけで特例の適用が確定するわけではありません。市への申請と、所得税の確定申告をそれぞれ進めます。

私なら、売却条件を決める前に確認します

小野田 敦士

• 司法書士
• 行政書士
• 宅地建物取引士

私は、相続登記と実家の売却の予定を一緒に確認します。税金のことを申告の時期まで後回しにすると、家を貸すか、解体して売るかといった判断に、特例の条件を反映できないことがあります。

税額や特例の適用は税務署や税理士へ確認し、その内容を踏まえて売却の条件や日程を考えます。登記や売却の準備は当方でご相談いただけます。購入時の資料がそろっていなくても、今ある書類と売却のご希望をお聞かせください。

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