相続した家を売る流れ｜かんたん診断で相続登記から引渡しまで確認
ご相談
父が亡くなり、空き家になった実家を売ろうと考えています。家族も売ることには賛成していますが、名義は父のままです。相続登記を先に終えるべきなのか、不動産会社へ査定を頼んでよいのか、順番が分かりません。売り出してから引き渡すまで、何をすればよいのでしょうか。
相続登記と査定を並行し、販売・契約・引渡しを進めます
まず、実家を取得する人と現在の登記名義を確認します。相続登記と査定・売却準備は並行できます。その後、不動産会社へ販売を依頼し、買主と契約して決済・引渡しを行います。買主へ名義を移す登記には、先に相続登記が必要です。
相続登記を先に終えると、その後の日程を決めやすくなります。査定を頼むために登記完了まで待つ必要はありません。
いま何から始める？4つの質問でかんたん診断
- 実家を取得する人と、売る方針遺言書の有無と相続人を確認します。遺産分割を行う場合は、誰が実家を取得して売却を進めるかを、相続人全員で話し合って決めます。
- 土地・建物の現在の登記課税明細書などにある地番・家屋番号を使い、登記事項証明書を確認します。実家の土地・建物だけでなく、私道の持分なども対象か確かめてください。
- 売却や引渡しの予定査定だけを考えている段階か、すでに販売を依頼しているか、買主や契約の予定があるかを確かめます。買主がいる場合は、不動産会社と司法書士へ、予定日と登記の状況を早めに伝えてください。
相続した実家を売るには、何から始める？かんたん診断
進捗 1 / 4問
実家を取得する人が決まり、売る方針を確認できていますか？
遺言書の内容や、ご家族で話し合って合意した内容をもとに選んでください。実家を取得する人や、売るかどうかが決まっていない場合は「いいえ」を選びます。
質問と結果の目安をまとめて読む
分かっている状況で4つの質問に答えてください。まだ確認できていないことは「まだ分からない」を選べます。回答に合わせて、いま確認したいことと次の手順を表示します。
- 実家を取得する人が決まり、売る方針を確認できていますか？
遺言書の内容や、ご家族で話し合って合意した内容をもとに選んでください。実家を取得する人や、売るかどうかが決まっていない場合は「いいえ」を選びます。
- はい：実家を取得する人と、売る方針を確認できています。
- いいえ：実家を取得する人や、売る方針を先に確認する必要があります。
- まだ分からない：実家を取得する人や、ご家族の意向をまだ確認できていません。
- 実家の相続登記は終わっていますか？
登記完了の書類や、相続人の名義になった登記事項証明書などで確認します。亡くなった方の名義のままであれば「いいえ」を選びます。
- はい：実家の相続登記は完了しています。
- いいえ：実家の相続登記はまだ完了していません。
- まだ分からない：現在の登記名義と、相続登記が完了しているかを確認する必要があります。
- 不動産会社に実家の査定をしてもらいましたか？
不動産会社に、売却価格の目安やその理由を確認したかで答えてください。固定資産税の評価額は税金の計算に使う金額で、売却価格の目安とは異なります。
- はい：不動産会社に実家の査定をしてもらっています。
- いいえ：売却価格の目安を不動産会社に確認する段階です。
- まだ分からない：実家の査定を依頼したかどうか、確認する必要があります。
- 購入の申込みや、売買契約・引渡しの予定はありますか？
購入の申込みを受けた、売買契約を結んだ、引渡しの予定がある場合は「はい」を選んでください。それぞれの段階に合わせて、日程や書類を確認します。
- はい：買主や契約・引渡しの予定を確認する必要があります。
- いいえ：購入の申込みや、契約・引渡しの予定はまだありません。
- まだ分からない：買主の申込みや、契約の状況をまだ確認できていません。
結果の目安と次にすること
取得する人が未確認の場合は、その確認を先に案内します。買主や契約の予定がある場合は、相続登記と引渡しの日程を確認してください。
- 取得する人と、売る方針を確認しましょう
遺言書と相続人を確認し、誰が実家を取得するかを確かめます。査定は話し合いの前でも相談でき、売るかどうかを考える材料になります。
次にすること：- 取得する人と、ご家族の意向を確認する：売却代金を分ける予定なら、名義と代金の分け方も合わせて検討してください。買主がいる場合は、契約の前に未確認の点を不動産会社と司法書士へ伝えます。
- 契約・引渡しの予定と、登記の準備を確認しましょう
不動産会社と司法書士へ、相続登記の状況と契約・引渡しの予定を伝えてください。登記が終わっているか分からない場合は、現在の名義を確認します。まだ手続きが済んでいないときは、買主への所有権移転に先立って相続登記を申請するため、日程と書類を確認します。
次にすること：- 日程と必要書類を確認する：購入申込みの段階なら、価格や引渡し日などの条件を確認します。売買契約を結んでいるなら契約書を用意し、家財の搬出や鍵の受渡しなど、約束した引渡しの条件を確認してください。
- 不動産会社に売却の状況を確認しましょう
売却を依頼している場合は、買主の申込み、売買契約の有無、引渡し予定日を担当者へ確認してください。まだ依頼していない場合は、査定と売却条件の相談から始めます。
次にすること：- 申込み・契約・引渡しの予定を確認する：契約や日程が決まっている場合は、司法書士にも相続登記の状況を伝えてください。
- 相続登記を確認しながら、査定・売却準備を進めましょう
現在の登記を確認し、必要な相続登記の書類を準備します。査定や売却の相談は並行してできます。買主が決まるまで登記の準備を待つ必要はありません。
次にすること：- 登記と売却準備を並行する：司法書士には現在の登記と相続人の関係を、不動産会社には実家の状況と売却の希望を伝えます。すでに査定を終えている場合は、売り出す条件も相談してください。
- 実家の査定と売却条件を相談しましょう
査定を依頼したかを確認し、まだであれば不動産会社に相談してください。売却価格の目安を聞き、売り出す価格や引渡しの希望時期を検討します。
次にすること：- 査定額の理由と、売却条件を確認する：査定額は、その金額で売れることを保証するものではありません。家の状態や周辺の取引事例、想定する売却期間なども聞いてください。
- 販売を依頼し、買主を探す準備をしましょう
不動産会社と売出価格、販売方法、内覧への対応、引渡しの希望時期を相談します。販売を依頼済みなら、購入申込みの有無や、内覧の状況を確認してください。
次にすること：- 仲介の依頼内容を決める：仲介を依頼する契約（媒介契約）で、業務の範囲や報酬、販売状況の報告方法などを確認してください。
この診断は、売却手続きで次に確認することを示す目安です。個別の売却や登記の可否を確定するものではありません。回答は保存・送信しません。
相続した実家を売る手順は？
仲介で売る場合の主な手順です。相続登記と査定は並行できます。誰が売主になるのか、売買契約と引渡しの条件は契約前に確認してください。
- 現在の名義と相続関係を確認し、相続登記を進める
遺言書、戸籍、土地・建物の登記を確認し、取得する人に合わせた相続登記を申請します。売却代金を兄弟で分ける場合は、登記名義と分け方も決めます。書類を集める順番は「相続登記の手続きの流れ」、名義と分配の考え方は「兄弟で売却代金を分ける場合」で確認できます。
- 査定を受け、売出価格と売却条件を相談する
不動産会社に家の状態や周辺の取引事例などを調べてもらい、査定額の理由を聞きます。査定額と実際に売れる価格は同じとは限りません。相続登記がまだでも「登記前の査定・売却相談」は始められます。売出価格と引渡しの希望時期を相談してください。
- 媒介契約を結び、販売・内覧を始める
不動産会社へ仲介を依頼する契約（媒介契約）を結びます。依頼する業務、報酬、販売状況の報告方法を確認してください。販売中は、内覧の日程や鍵の管理、購入申込みへの返答などを担当者と相談します。
- 買主と条件を合意し、売買契約を結ぶ
価格、引渡し日、家財を搬出する範囲などを確認します。契約前に不動産会社が買主へ重要事項を説明し、売主と買主が売買契約を結びます。売主も契約書と、把握している不具合などの説明内容を確認してください。相続登記が未了なら、その状況を伝え、決済までの準備を司法書士と確認します。
- 決済までに登記書類と引渡しの準備を済ませる
司法書士が案内する登記書類を用意し、本人確認などに対応します。不動産会社とは、契約で決めた家財の搬出や鍵の受渡し、代金の受取口座、精算する費用を確認してください。契約後に予定を変える必要が生じた場合は、担当者へ早めに伝えます。
- 残代金を受け取り、所有権移転の登記と引渡しを行う
決済では、必要書類や送金の確認を行い、売買代金の残額を受け取ります。司法書士が買主への所有権移転登記を申請し、契約に従って鍵などを引き渡します。契約書、精算書、領収書は売却後の税金の確認にも使うため、保管してください。
売買契約の日に、実家を引き渡すのですか？
一般的な仲介売買では、売買契約と、残代金を受け取る決済・引渡しは別の日に行います。契約から引渡しまでに、買主の融資や登記書類、家財の搬出などを準備します。日程は契約条件によって異なるため、契約前に確認してください。
相続登記が未了でも契約を検討できる場合はありますが、取得する人や書類、決済までの日程によって確認が必要です。「売却前の相続登記はいつ行うか」では、先に終えておく理由と、決済日に続けて申請する場合の注意点を説明しています。
売却後の税金は、売却額だけで決まるものではありません。亡くなった方の購入代金が分かる契約書や、売却にかかった費用の資料を保管してください。所得税の計算や申告については「国税庁の譲渡所得の案内」を確認し、特例の利用などは税理士へ相談してください。
登記の確認と、売却条件の相談を早めに行います
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私は最初に現在の登記事項証明書を確認します。名義、土地・建物の範囲、私道の持分、抵当権などを確かめ、相続登記や売却時に必要な手続きを検討します。
査定では、ご家族が希望する価格と引渡し時期も伺います。相続登記が終わっていなければ、戸籍などの準備と並行して、査定や売却条件の相談を進めます。買主が決まっている場合は、契約書や予定日を確認してから登記の日程を検討します。
相続登記と実家の売却を、まとめて相談できます
- 相続登記に必要な書類収集・申請
- 実家の査定と、売却条件の相談
- 販売から契約・決済・引渡しまでの仲介
相続登記だけの依頼もできます。売却の仲介を依頼することは、相続登記の相談の条件ではありません。税金の個別判断は税理士へご相談ください。
まず実家の価格の目安を知りたい方は、簡易査定をお試しください。
実家の簡易査定を試す査定を試しただけで、売却を決める必要はありません。よくあるご質問
相続登記が終わっていなくても査定できますか？
査定できます。査定や売却の相談は、相続登記の手続きと並行して進められます。詳しくは「相続登記前の査定」をご覧ください。
兄弟で売却代金を分ける場合は？
誰の名義にするかと、代金や費用をどう分けるかを合わせて決めます。「実家を売って代金を分ける場合」で詳しく説明しています。
相続人申告登記をすれば、実家を売れますか？
相続人申告登記だけでは、買主への所有権移転に必要な相続登記は済みません。別途、相続登記が必要です。「相続人申告登記では名義変更が完了しない理由」もご確認ください。 法務省の相続人申告登記の案内でも、売却時には別途相続登記が必要とされています。
売れるまでどのくらいかかりますか？
立地、建物の状態、価格、買主の融資などによって変わります。売却を希望する時期がある場合は、査定の段階で伝え、販売や引渡しの日程を相談してください。買主が見つかる時期を保証することはできません。