相続登記は何から始める？フローチャートで進め方を診断
ご相談
父名義の実家について相続登記をしたいのですが、戸籍を取る、家族で話し合う、申請書を書くといった説明を読んでも、どの順番で進めればよいのか分かりません。何から始めて、どこまで済ませれば終わるのでしょうか。
不動産と遺言書を確認し、誰の名義にするかを確かめてから申請します
最初は、実家の土地・建物が現在誰の名義になっているかと、遺言書の有無を確認します。そのうえで、相続人と不動産を取得する人を確かめ、必要書類をそろえて法務局へ申請します。登記が完了した後は、完了書類を受け取り、登記事項証明書で名義と持分を確認してください。
手元に固定資産税の通知書があれば、土地・建物の一覧が書かれた課税明細書を用意してください。課税明細書に記載された所在地や地番・家屋番号を使って、現在の登記事項証明書を取得します。
相続登記の流れを、フローチャートで確認できます
遺言書があるかないかによって、取得者の確かめ方や集める戸籍の範囲が分かれます。確認済みの項目と、これから行う手続きを見比べてください。
相続登記の手続きの流れ
土地・建物・私道の持分など
相続する人を確かめる
亡くなったことと、取得する人との相続関係を戸籍で確認します。
取得者・持分を決める
遺産分割の内容か、法定相続分に沿って登記します。相続人1人なら協議は不要です。
取得者・持分を確認したら
進め方に応じて、戸籍・住所の資料・協議書など
不動産・取得者・持分・評価額
訂正や追加提出を求められた場合は、指定された箇所を直し、足りない書類を提出します。
登記事項証明書で名義・持分を確認
取得者が決まらない・内容が分からない場合は、申請前に司法書士へ相談してください。
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不動産の確認から、申請・完了書類の受取りまで
- 1．土地・建物の登記と、遺言書の有無を確認する
土地と建物は別々に確認します。実家の敷地だけでなく、私道の持分などがないかも調べてください。課税明細書だけでは、すべての不動産や現在の名義を確認できるとは限りません。登記事項証明書で所有者、住所、持分を確認します。探し方は「亡くなった父が持っていた不動産を調べるには？」で説明しています。遺言書が見つかった場合は、種類と内容を先に確認します。
- 2．相続人と、不動産を取得する人・持分を確認する
遺言書がない場合は、戸籍で相続人を確認します。相続人全員で不動産の分け方に合意した場合は、その遺産分割の内容で登記します。法定相続分での登記も選択肢です。相続人が一人であれば、遺産分割協議はしません。遺言書がある場合は、その不動産を誰に取得させる内容かを確かめます。
- 4．申請書を作成し、登録免許税を確認する
登記事項証明書とそろえた資料をもとに、申請書へ取得する人、持分、対象の土地・建物などを記載します。登録免許税の計算には、原則として申請する年度の固定資産評価額を使い、免税の対象になるかも確認します。記入する内容は「相続登記の申請書の書き方」、税額の目安は「登録免許税シミュレーター」で確認できます。
- 5．不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する
申請書と添付書類を、不動産の所在地を管轄する法務局の窓口へ提出するか、郵送します。住んでいる場所の法務局とは限りません。返してほしい原本や、完了書類の受取り方法も申請時に確認してください。法務局から訂正や追加提出の連絡があれば、指定された箇所を直し、足りない書類を提出します。
- 6．完了書類を受け取り、名義と持分を確認する
登記が完了したら、登記完了証や、通知の対象となる人の登記識別情報通知書などを受け取ります。最新の登記事項証明書で、予定した人の名義・持分になっているか、申請した土地・建物がすべて登記されたかを確認してください。登記識別情報通知書は、売却時の登記で確認する書類の一つです。第三者に見られないよう保管してください。
取得者が決まらないときや、図の順番で進められないときは
家族で誰が取得するか決まっていない場合は、遺産分割協議書の作成や、その内容による登記申請へは進めません。期限までに遺産分割がまとまらない場合の申請義務への対応には、相続人申告登記などがあります。ただし、相続人申告登記をしても所有者の名義変更は完了しません。詳しくは「相続人申告登記をすれば、相続登記は終わりですか？」で説明しています。
登記が祖父母の名義のままの場合は、祖父母の相続から確認します。相続人も亡くなっている場合は、その方の相続人の確認も必要です。遺言で誰が取得するか判断できない場合も含め、現在の登記事項証明書や分かっている家族関係をもとに司法書士へ相談してください。相続人同士で争いがある場合は、弁護士への相談が必要になることもあります。
かんたん診断｜相続登記を自分で進める？
進捗 1 / 7問
分からない言葉を調べながら進めるのは得意ですか？
今、相続登記の知識があるかではなく、説明を読んで調べる作業に取り組めそうかで答えてください。
質問と結果の目安をまとめて読む
今の気持ちや、分かっている状況で答えてください。「まだ分からない」も選べます。回答に合わせて、進め方とその理由を表示します。
- 分からない言葉を調べながら進めるのは得意ですか？
今、相続登記の知識があるかではなく、説明を読んで調べる作業に取り組めそうかで答えてください。
- はい：分からないことを調べながら進められそうです。
- いいえ：説明を読んで調べる作業が負担になりそうです。
- まだ分からない：調べながら進められるか、まだ判断できていません。
- 書類の氏名・住所・数字を見比べる作業は苦になりませんか？
戸籍や登記事項証明書の記載を読み、申請書に記載する内容を確認する作業を想像してみてください。
- はい：書類を見比べる細かい作業に取り組めそうです。
- いいえ：氏名・住所・数字の細かい確認は負担になりそうです。
- まだ分からない：書類を確認する作業に取り組めるか、まだ判断できていません。
- 書類の請求や家族との連絡に、時間を取れそうですか？
一度で終わるとは限りません。役所への請求、家族とのやり取り、問い合わせや書類の訂正に使う時間も考えてください。
- はい：書類の請求や確認に使う時間を取れそうです。
- いいえ：書類の請求や家族との連絡に使う時間が限られています。
- まだ分からない：手続きに使える時間を、これから確認する必要があります。
- 相続する人や分け方について、家族の間で争いがありますか？
まだ話し合っていない場合は「まだ分からない」を、意見の対立が続いている場合は「はい」を選んでください。
- はい：相続する人や分け方について、家族の間で争いがあります。
- いいえ
- まだ分からない：家族の意向や、話し合いの状況をまだ確認できていません。
- 祖父母の名義のまま、または相続人も亡くなっている状況ですか？
以前の相続登記が済んでいない、親の相続後に相続人も亡くなった、という場合です。登記をまだ確認していなければ「まだ分からない」を選べます。
- はい：以前の相続や、亡くなった相続人についての相続関係も確認する必要があります。
- いいえ
- まだ分からない：現在の名義や、亡くなった相続人がいるかどうかをまだ確認できていません。
- 誰が不動産を取得する予定か、確認できていますか？
遺言書の内容や家族の話し合いを確認できている場合は「はい」です。相続人が一人で、その方が取得する予定の場合も含みます。
- はい
- いいえ：誰が不動産を取得するか、これから確認する必要があります。
- まだ分からない：遺言書や家族の意向を確認してから、取得する人を考える必要があります。
- ご自身の手間を減らすことを優先したいですか？
自分でできそうでも、忙しいので任せたい、ほかのことに時間を使いたい、という選び方もできます。
- はい：ご自身で作業するより、手間を減らすことを優先したいと考えています。
- いいえ
- まだ分からない：自分で使える時間と、依頼にかかる費用を確認してから決めたいと考えています。
結果の目安と次にすること
- 自分で手順を確認しながら進められそうです
現在の登記と遺言書を確認し、ご自身の場合に必要な書類を調べてください。
次にすること：- 手順と手元の資料を見比べる：戸籍の収集や申請書の作成など、まだ済んでいない作業を手順の説明で確認してください。
- 確認したいことを整理してから決めましょう
不明な点を確認し、調べる作業や書類の確認に使える時間を考えてください。以前の相続が関係する場合は、現在の登記と家族関係を司法書士へ伝えて相談できます。
次にすること：- 現在の名義と家族関係を確認する：手元の登記事項証明書や戸籍、分かっている家族関係をもとに相談してください。
- 司法書士への依頼を検討してみましょう
戸籍の収集から申請まで、司法書士へ依頼できます。負担に感じる作業を任せたいことや、まだ分からないことを、依頼時にお伝えください。
次にすること：- 今ある資料をまとめる：課税明細書、登記事項証明書、取得済みの戸籍など、手元にあるものからで構いません。
- 依頼する範囲と費用を確認する：書類収集、協議書の作成、登記申請のどこまで含まれるかと、報酬・実費を確認します。
- 争いについて、先に弁護士へ相談しましょう
家族の間に争いがあるという回答でした。書類を作ることだけでは解決しないため、遺産分割の交渉を依頼したい場合は弁護士へ相談してください。家庭裁判所の遺産分割調停も選択肢です。
次にすること：- 合意できていないことを書き出す：誰が取得するか、取り分、財産の範囲など、争いになっている点を書き出して整理します。
- 弁護士へ相談する：争いの解決や交渉の進め方を相談します。合意した内容などに合わせて、必要な登記を確認します。
申請の可否を確定する診断ではなく、自分で取り組むかを考える目安です。回答はこの画面内で使い、保存・送信しません。
売却を考えている場合は、登記の相談時に予定も伝えてください
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
実家を売る予定があるなら、相続登記の相談時にその予定も伝えてください。誰の名義にするか、売却代金をどう分けるか、売却までにどの書類を準備するかを一緒に確認できます。
査定の相談は相続登記が終わる前でもできます。買主へ所有権を移す登記をする前には、相続登記を済ませる必要があります。「相続登記前でも実家の査定を相談できますか？」と「実家を売る前に相続登記は必要ですか？」もご覧ください。
今ある資料をもとに、必要書類の確認から申請までお手伝いします
- 土地・建物の登記と相続人の関係を確認する
- 遺言書や遺産分割に応じて必要な書類を確認する
- 相続登記の申請を依頼する
- 相続した実家の売却を相談する
相談の段階で書類をすべてそろえておく必要はありません。固定資産税の課税明細書、登記事項証明書、取得済みの戸籍など、手元にある資料から確認します。
戸籍収集から申請まで任せたい方や、途中まで進めて分からなくなった方もご相談ください。
相続登記について相談する相続した実家を売却するか、残すか迷っている場合も相談できます。関連Q&A
最初に、亡くなった父の戸籍を出生まで全部集めるのでしょうか？
先に遺言書の有無と内容を確認してください。遺言書がなく、相続人全員を確定する場合は、通常、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めます。遺言によって相続人へ不動産を相続させる場合などは、必要な戸籍の範囲が変わります。
法務局へ書類を出した日で、相続登記は終わりですか？
提出した日では手続きは終わりません。提出後に法務局の審査があり、不足や誤りの訂正を求められる場合もあります。登記が完了したことを確認し、完了書類を受け取ってください。
相続登記は、いつまでに申請する必要がありますか？
亡くなった方名義の不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則3年以内です。2024年4月1日より前に相続し、その不動産の取得を知っていた場合は、2027年3月31日が期限になります。遺産分割で取得した人には、成立した日から3年以内にその内容に沿った登記を申請する義務があります。詳しくは「相続登記の3年の期限」をご確認ください。