相続した不動産を売るときの必要書類｜かんたん診断で準備を確認
ご相談
父から相続した実家を売ることになりました。相続登記に使う戸籍や協議書、不動産会社に渡す書類、売却後の確定申告で使う契約書まで、必要なものが一度に出てきて迷っています。何をいつ用意し、どこまで手元に残しておけばよいのでしょうか。
相続登記・売却・申告で、書類の目的と準備時期を分けます
相続した不動産を売るときは、相続登記に提出する書類、査定から契約・決済までに確認する書類、売却後の確定申告に使う資料に分けて準備します。まず現在の登記と売却の日程を確認し、手元にある不動産資料と故人の購入時資料は捨てずに保管してください。
手元の資料がまだそろっていなくても、査定や売却の相談まで止める必要はありません。ただし、買主に所有権を移す決済の日が近づいている場合は、不動産会社と司法書士へ決済の予定日と現在の登記の状況を先に伝えます。
いま何を確認する？4問のかんたん診断
- 相続登記が完了しているか登記完了証や、相続人の名義になった登記事項証明書で確認します。故人の名義のまま残っている場合は、買主へ所有権を移す決済までに相続登記を済ませる必要があります。
- 売買契約・決済の予定があるかまだ査定の段階なのか、契約を終えて決済日が決まっているのかを切り分けます。決済の予定があるときは、その日程から逆算して書類の確認を進めます。
- 手元の購入時資料を保管できているか故人が購入したときの契約書や領収書は、売却後の確定申告で取得費を確認する資料になります。相続税の評価額や不動産会社の査定額とは役割が違います。
相続不動産の売却書類、次に何を確認する？かんたん診断
進捗 1 / 4問
相続登記は完了していますか？
登記完了証や、相続人の名義になった登記事項証明書で確認します。
質問と結果の目安をまとめて読む
相続登記や売買の日程、手元の資料について4問に答えると、次に確認する書類と準備の順番が分かります。分からない項目は「まだ分からない」を選んで進められます。
- 相続登記は完了していますか？
登記完了証や、相続人の名義になった登記事項証明書で確認します。
- はい：相続登記が完了した資料を確認できています。
- いいえ：相続登記の書類と日程を先に確認する段階です。
- まだ分からない：現在の登記名義と完了状況を確認する必要があります。
- 売買契約や決済の予定がありますか？
買主の申込み、契約日、残代金の決済日が決まっている場合は「はい」を選びます。
- はい：売買の日程から書類の準備を逆算する必要があります。
- いいえ：査定や売却条件を確認する段階です。
- まだ分からない：不動産会社へ契約・決済の状況を確認する必要があります。
- 決済に必要な書類の案内を確認できていますか？
売主の印鑑証明書や登記識別情報など、決済日に向けた書類の案内を不動産会社や司法書士から受けているかで選びます。
- はい：案内された書類と取得時期を確認できています。
- いいえ：決済用書類の案内を確認する段階です。
- まだ分からない：誰からどんな書類を案内されたかを確認する必要があります。
- 故人の購入時契約書や領収書がありますか？
故人が購入したときの売買契約書、建築請負契約書、購入手数料の領収書などが残っているかで選びます。
- はい：売却後の取得費確認に使える資料を保管できています。
- いいえ：購入時資料が残っていない場合の確認方法を検討する段階です。
- まだ分からない：購入時資料の有無と保管場所を確認する必要があります。
結果の目安と次にすること
- 売買の日程と書類の準備状況を先に確認しましょう
売買が進んでいる場合や日程が分からない場合は、不動産会社と司法書士へ契約・決済の予定を確認します。現在の相続登記の状況と手元にある書類を伝え、決済日までに何を準備するか相談してください。
次にすること：- 契約・決済の日程と登記状況を連絡する：売主側だけで書類の期限を判断せず、決済に関わる司法書士や不動産会社の案内を基準にして進めます。
- 相続登記の完了状況と書類を確認しましょう
不動産が故人名義のままなら、買主へ名義を移す前に相続登記を済ませる必要があります。遺言・法定相続・遺産分割のどの方法で申請するかを確認してください。下のリンク先で、それぞれの必要書類を説明しています。
次にすること：- 現在の登記と相続登記のルートを確認する：相続登記の必要書類へ進み、必要な書類の種類を確認します。
- 決済用書類の案内を確認しましょう
売主の本人確認資料、印鑑証明書、登記識別情報などは、決済を担当する司法書士の案内に沿って準備します。遺産分割協議書に添える相続人の印鑑証明書と、売買の決済で売主が提出する印鑑証明書とでは、有効期限の扱いが異なります。
次にすること：- 不動産会社と司法書士に、決済に必要な書類と取得時期を確認する：相続登記の完了後に交付された登記識別情報があるか、売主の印鑑証明書をいつ取得するかを確認します。
- 故人の購入時資料を確認しましょう
故人が購入したときの契約書や領収書は、売却後の譲渡所得を計算する際の取得費確認に役立ちます。相続税の評価額や不動産会社の査定額を、故人の購入代金の代わりにはできません。手元に見当たらなくても、査定や売却の相談は進められます。
次にすること：- 購入時契約書・領収書の有無と保管場所を確認する：見つかった資料は売却契約書や売却費用の領収書と一緒に保管し、申告時の扱いは税理士または税務署へ確認します。
- 資料を用途ごとに保管し、日程を確認しましょう
今すぐすべての書類をそろえる必要はありません。登記関係、売却関係、故人の購入時の資料をそれぞれ分けて保管し、査定の段階ならそのまま売却の相談を始めます。契約や決済の予定が決まったら、その日から必要書類を逆算して準備します。
次にすること：- 手元の資料を用途別に分けて保管する：書類がそろっていなくても査定や売却の相談はできます。決済の予定が決まったら、担当の司法書士や不動産会社へ必要書類と取得時期を確認します。
この診断は、書類の必要性や税額、特例の適用可否を確定するものではありません。相続関係、登記内容、契約条件、申告する年分によって個別の確認が必要です。回答は保存・送信されません。
書類は、使う場面と準備時期で分けます
すべての書類を同じ日に集める必要はありません。相続登記、売却、売却後の申告では、確認する相手も使う時期も異なります。ここでは個人が相続した住宅や土地を一般的な仲介で売却する場合を前提に、主な資料をまとめます。なお、ここでいう申告とは、売却による譲渡所得についての所得税の確定申告です。相続税の申告書類とは分けて説明します。
| 使う場面 | 主な資料 | いつ・何を確認するか |
|---|---|---|
| 相続登記 | 故人と相続人の戸籍、遺言書または遺産分割協議書、住所を証明する資料、固定資産評価額を確認する資料など | 遺言・法定相続・遺産分割のルートを確定してから準備します。詳しい一覧は「相続登記の必要書類」で確認します。 |
| 査定・売却相談 | 登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、建物の維持保全資料など | 査定を依頼する不動産会社に、手元にある資料を見せます。すべての資料がそろっていなくても、査定や相談は始められます。 |
| 売買契約 | 売主の本人確認資料、物件状況等報告書、付帯設備表、契約条件を確認する資料など | 不動産会社の案内に沿って、物件の状態や設備について分かる範囲を確認します。境界や測量の資料があるかも伝えてください。新たな測量が必要かどうかは、売買の条件や現地の状況などによって変わります。 |
| 決済・引渡し | 売主の本人確認資料・印鑑証明書、登記識別情報、必要に応じて住所の変更を証明する資料など | 決済の日程から逆算して司法書士へ確認します。相続登記の完了後に交付された登記識別情報は、買主への所有権移転登記で使う資料の一つです。 |
| 確定申告の計算 | 故人の購入時契約書・領収書、売却契約書、仲介手数料等の領収書 | 取得費と譲渡費用を計算するための資料です。計算に使う資料と申告時に提出する書類は同じとは限りません。申告する年分の案内を確認して進めます。 |
| 確定申告の提出 | 確定申告書、譲渡所得の内訳書、特例を使う場合の被相続人居住用家屋等確認書など | 計算資料をもとに申告書や内訳書を作成します。空き家の特例などを使いたい場合は、市区町村が交付する確認書など別の書類が必要になることがあるため、売却前から税理士または税務署へ確認しておきます。 |
故人の権利証や登記識別情報通知は、相続登記で相続人へ名義を移すための通常の必要書類ではありません。一方、相続登記が完了した後に新しい名義人へ交付された登記識別情報は、売却によって買主へ名義を移す登記で使う資料になります。手元に見当たらない場合は、決済の直前まで待たずに司法書士へ相談します。
印鑑証明書も、使う場面を分けて考えます。遺産分割協議書に添える相続人の印鑑証明書には、相続登記で一律の3か月期限があるわけではありません。一方、売買決済の登記申請に添付する売主の印鑑証明書は、登記申請の時点で発行後3か月以内のものが必要です。取得する時期は、決済を担当する司法書士の案内に合わせます。期限の根拠は、不動産登記令第16条・第18条で確認できます。
相続登記の申請では、不動産を取得する人の住所を証明する資料などを使います。令和8年10月5日以降は、登記名義人になる人の検索用情報として国籍などの申出も始まりました。日本国籍の方は、本籍を記載した住民票の写しなどを国籍の証明に使えます。必要な書類は国籍や居住地によっても変わるため、法務省の検索用情報の申出の案内や申請先で確認します。
売却後の確定申告では、購入時の資料や売却費用の領収書を計算に使い、その結果を確定申告書や譲渡所得の内訳書に記載します。相続した不動産の取得費は、原則として故人の購入代金などを引き継ぎます。相続税評価額や査定額とは異なるため、古い契約書も残してください。
不動産を売って譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。相続空き家の特例などを使う場合は、申告と所定の添付書類が必要になります。市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書は、その特例で使う書類の一つです。すべての売却で必要な書類ではなく適用条件もあるため、特例を検討する場合は売却前から税理士または税務署へ確認してください。
- 現在の登記と売却の段階を確認する
査定前か、販売中か、契約済みで決済待ちかを切り分けます。あわせて、相続登記の完了状況も登記事項証明書などで確認します。
- 登記用の書類を相続のルートに合わせて準備する
遺言・法定相続・遺産分割で必要書類が変わります。詳しくは「相続登記の必要書類」へ進んで確認します。
- 売却資料を担当者と確認する
査定では手元にある不動産資料を示し、契約後は物件の状況や設備、決済日までの案内を確認します。
- 購入時資料と売却費用の資料を保管する
故人の購入時契約書・領収書と、今回の売却契約書・仲介手数料などの領収書を保管します。取得費・譲渡費用の計算と申告書類の扱いは「国税庁の譲渡所得の案内」などで確認し、個別の申告は税理士へ相談します。
私なら、決済日から書類の準備を逆算します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
相続した不動産を売る相談では、最初から書類を全部そろえるようには案内しません。まず現在の登記名義と売却の段階を確認し、決済の予定があれば、不動産会社と司法書士へその日程を伝えます。相続登記の確認が途中であっても、決済が近い場合は日程の共有を先に行います。
そのうえで、登記用、売却用、申告の計算資料を分けます。書類の名前より、使う場面と期限を先に分けると、故人の権利証と相続後の登記識別情報や、相続登記用と決済用の印鑑証明書を取り違えにくくなります。
故人の購入時契約書が見つからなくても、査定や売却の相談は始められます。見つかった資料は保管し、取得費の確認に使えるか、ほかに何が必要かを税理士へ相談します。
登記と売却の資料を、段階に合わせて確認できます
- 相続登記のルートと必要書類の確認
- 査定・契約・決済で確認する資料の整理
- 故人の購入時資料と売却後の申告資料の切り分け
手元の資料が足りない段階でも、査定や売却の相談はできます。税額や特例の適用可否、申告書の作成は税理士または税務署へご確認ください。
まず売却の段階と手元の資料を整理したい方は、こちらをご覧ください。
相続した不動産の売却の流れを見る相続登記・査定・契約・決済の順番を確認できます。関連Q&A
相続登記が終わっていなくても、査定はできますか？
査定や売却の相談は、相続登記と並行して進められます。買主へ所有権を移す決済までには相続登記が必要です。詳しくは「相続登記前でも実家の査定や売却相談はできますか？」をご覧ください。
父の権利証が見つからないと、相続登記や売却はできませんか？
故人の権利証は、通常の相続登記の必要書類ではありません。一方、相続登記後に交付された登記識別情報は売却時の登記で使う資料の一つなので、手元に見当たらない場合は決済前に司法書士へ相談します。詳しくは「父名義の実家の権利証が見つかりません」をご覧ください。
故人の購入時契約書がないと、売却後の申告はできませんか？
購入時契約書がないだけで、確定申告ができなくなるわけではありません。領収書など、購入代金や購入費用を確認できるほかの資料が残っていないか探します。確認できない場合の取得費の扱いは税理士または税務署へ相談し、売却契約書や売却費用の領収書も保管してください。
印鑑証明書は、相続登記と売却で同じ期限ですか？
同じではありません。遺産分割協議書に添える相続人の印鑑証明書には、相続登記で一律の3か月期限はありません。一方、売買決済の登記申請に添付する売主の印鑑証明書は、登記申請の時点で発行後3か月以内のものが必要です。取得時期は司法書士の案内に合わせます。