所有不動産記録証明制度とは？相続人が使う前に知っておきたいこと
この制度を使えば、父の不動産がすべて分かりますか？
所有不動産記録証明制度が始まったと聞きました。亡くなった父の不動産を全国から探せるそうですが、この証明書を取ればすべて分かるのでしょうか。法務局に行ったことがなく、地番や戸籍の附票という言葉もよく分かりません。自分で請求できますか。
全国から探せますが、全部が分かる制度ではありません
所有不動産記録証明制度は、亡くなった方の氏名・住所を検索条件に、所有権の登記がある不動産を全国から一覧にする制度です。ただし、すべての不動産を保証するものではありません。まず、登記当時の住所を正確に確認できるかを確かめてください。
この制度は、相続登記の対象となる不動産を把握しやすくするため、2026年2月2日に始まりました。法務省の案内では、氏名と住所で検索する仕組みのため、検索結果の網羅性には限界があることも明記されています。
制度を知ることと、自分で使えることは別です。古い住所を正確にたどり、交付された一覧から現在の登記情報まで確認できるかが、自己請求を選ぶ目安になります。
請求する前に確認したい3つのこと
- 検索できるのは、亡くなった方の名義で所有権の登記がある不動産です祖父など先代の名義のままの土地、所有権の登記がない建物、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は、この検索では出てきません。
- 登記された当時の氏名と住所を、正確に指定できるか確認します現在の住所だけでは、古い住所で登記された不動産が検索から漏れることがあります。過去の住所を検索に使うには、戸籍の附票や住民票の除票など、その住所を確認できる書類が必要です。
- 証明書を取った後に、現在の登記情報まで確認します証明書は不動産の所在と不動産番号などを示す一覧です。現在の名義、持分、抵当権などは、各不動産の登記情報を別に確認します。
請求して終わりではありません。相続登記までの流れ
- 検索に使う氏名と住所を確認する
現在の氏名・住所だけでなく、不動産を取得した頃の氏名・住所も確認します。古い住所を確認できる附票が残っていなければ、検索段階ではその住所まで無理に追いません。
- 本人確認と、相続人であることを示す書類を用意する
本人確認書類に加えて、亡くなった方との相続関係が分かる戸籍や、法定相続情報一覧図などを用意します。過去の住所を検索する場合は、その住所を確認できる書類も必要です。
- 法務局へ請求する
全国の法務局へ、窓口・郵送・オンラインで請求できます。オンライン請求は、申請用総合ソフトと電子署名を使う手続です。ブラウザだけで簡単に終わる請求ではありません。
- 交付された一覧を確認する
検索条件に合う不動産が、氏名・住所ごとに証明されます。同名の別人の不動産が含まれる可能性や、条件に合わず載らない不動産があることを前提に確認します。
- 不動産ごとに現在の登記情報を確認する
一覧に載った不動産の登記情報を取り、現在の名義、持分、抵当権などを確認します。ここで初めて、相続登記の対象を具体的に確かめられます。
自分で請求するか、専門家へ任せるか
どちらが正しいという話ではありません。法務局の手続や登記情報にどれくらい慣れているかで、負担は大きく変わります。
| 進め方 | 向いている人 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自分で請求する | 法務局の手続に慣れ、住所と地番の違いが分かる方。登記当時の住所を確認し、取得後の登記情報も読める方。 | 検索条件が増えると手数料も増えます。検索結果に載らない不動産や、同名の別人の不動産が含まれる可能性も自分で判断します。 |
| 司法書士へ依頼する | どの書類を見るのか分からない方。古い住所の確認、請求後の登記情報の確認、相続登記まで続けて任せたい方。 | 専門家へ依頼しても、保存期間を過ぎた住所記録や、先代名義・未登記の不動産まで自動的に見つかるわけではありません。 |
手数料は、検索条件の数で増えます
手数料は、検索条件1件につき、請求する証明書1通ごとにかかります。2026年8月16日現在の金額は、法務省の制度案内で次のように定められています。
書面請求
窓口または郵送で請求します。検索条件1件・1通につき1,600円です。
オンライン請求・郵送受取
検索条件1件・1通につき1,500円です。
オンライン請求・窓口受取
検索条件1件・1通につき1,470円です。
たとえば、書面で4つの氏名・住所を検索し、それぞれ1通を請求すると6,400円です。該当する不動産がなかった場合も、その検索にかかった手数料は返還されません。
私なら、ここが難しければ無理に自己請求を勧めません
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
私も実際に、この制度を使って所有不動産記録証明書を請求しました。法務局の手続や登記に慣れていれば、書類を順にそろえて進められます。初めて法務局を利用する方には、決して簡単な手続ではありません。
「戸籍の附票」「改製原附票」「地番」と聞いて、そこから調べることがもう負担だと感じたら、無理に一人で続けなくて大丈夫です。それが、専門家へ切り替える一つの目安です。
戸籍の除附票は現在150年間保存されますが、以前の保存期間を過ぎて廃棄されたものもあります。さいたま市の案内のように、取得できない記録があることも前提にします。検索段階では、残っていない古い住所まで無理に追いません。
証明書が交付されたら、次は現在の登記情報を見ます。この確認は、不動産に関わる仕事をしていても読み慣れていない方が少なくありません。証明書の取得をゴールにせず、相続登記の対象を確定するところまで見通して進めます。
書類を選び分けてから相談する必要はありません
- 手元の書類から、検索条件に使える氏名・住所の資料を確認する
- 戸籍や戸籍の附票など、請求に必要な書類を収集する
- 所有不動産記録証明書を代理で請求する
- 一覧に載った不動産の現在の登記情報を確認する
- 確認できた不動産について、相続登記まで続けて手続する
メールが使いやすければ、書類の画像で十分です。紙の方が楽なら、そのまま郵送してください。郵送することも負担なら、関東圏内は訪問して一緒に仕分けることもできます。
どこから自分で進め、どこから任せた方がよいかも含めて確認します。
所有不動産記録証明書について相談するさいたま市浦和区の事務所／全国の不動産に対応関連Q&A
所有不動産記録証明書を取れば、父の不動産が全部分かりますか？
全部を保証する証明書ではありません。指定した氏名・住所に合わない登記、先代名義の不動産、所有権の登記がない建物などは検索結果に出ないことがあります。
父の古い住所が分からなくても請求できますか？
分かる氏名・住所だけで請求することはできます。ただし、古い住所で登記された不動産は検索から漏れる可能性があります。過去の住所を検索に使う場合は、戸籍の附票など住所を確認できる書類が必要です。
所有不動産記録証明書は、どこの法務局で請求しますか？
全国の法務局・地方法務局、その支局・出張所で請求できます。窓口のほか、郵送やオンラインによる請求も用意されています。
検索して不動産がなかった場合も、手数料はかかりますか？
かかります。書面請求では検索条件1件・1通につき1,600円で、該当する不動産がない旨の証明書が交付された場合も返還されません。
証明書が届いた後は、何をすればよいですか？
一覧に載った不動産ごとに現在の登記情報を確認します。現在の名義や持分、抵当権などを見たうえで、相続登記の対象を確定します。