不動産譲渡所得税シミュレーターの使い方｜取得費と所有期間
不動産の譲渡所得税は、売却代金そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた利益にかかります。
所有期間とマイホーム特例の条件を正しく選ぶことが、概算の要点です。
シミュレーターへ入力した金額や条件はブラウザ内で計算され、サーバーには送信されません。 サイト共通のアクセス解析は動作しますが、入力値そのものは解析の対象に含まれません。
譲渡所得税シミュレーターでわかること
取得価格、売却価格、取得時・売却時の諸費用から課税譲渡所得を概算し、短期、長期、10年超の居住用財産の軽減税率に応じた所得税・復興特別所得税・住民税の合計目安を表示します。
マイホームの3,000万円特別控除を使う場合の比較もできます。ただし、相続空き家の3,000万円特別控除、買換え、取得費加算など他の特例は自動判定しません。
こんなときに使います
- 売却査定額から税引後の手取りを考えたいとき。
- 所有期間5年以下・5年超で税率差を比べたいとき。
- 自宅売却で3,000万円特別控除を検討するとき。
- 相続した不動産の売却前に税額の桁をつかみたいとき。
使い方の手順
- 1
取得価格と売却価格を合わせる
- 画面
- 「取得価格(購入額)」と「譲渡価格（売却額）」のスライダー。
- 操作
- 購入時の建物・土地の代金と、予定する売却代金をそれぞれ合わせます。
相続した不動産は、亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぐのが原則です。取得費が不明な場合の概算取得費は、個別に確認してください。
- 2
取得時と譲渡時の諸費用を修正する
- 画面
- 2本のスライダー下にある「取得時の諸費用」「譲渡時の諸費用」の数値欄。
- 操作
- 契約書・領収書を基に、実際に取得費・譲渡費用へ算入できる金額へ書き換えます。
初期値は取得価格の5%・売却価格の3%という目安です。修繕費や固定資産税など、すべての支出を自由に入れられるわけではありません。
- 3
売却年1月1日時点の所有期間を選ぶ
- 画面
- 「所有期間（譲渡年1月1日時点）」のボタン。
- 操作
- 5年以下、5年超、10年超の居住用から当てはまる区分を選びます。
売却日当日の保有年数ではありません。相続では被相続人の取得日から数えるのが原則です。
- 4
3,000万円特別控除の可否を選ぶ
- 画面
- 「3,000万円特別控除（マイホーム）」のボタン。
- 操作
- 国税庁の要件を確認し、使える場合だけ「あり」を選びます。
住まなくなった日からの期限、親族等への売却でないこと、他の特例との重複など、画面では判定しない条件があります。
- 結果
- 「譲渡所得税額」と適用した税率の説明が更新されます。
注意していただきたいこと
取得費の資料を探す効果は大きいです
売買契約書、建築請負契約書、仲介手数料や登記費用の領収書があれば、概算取得費5%より有利になることがあります。
相続した不動産には別の特例があります
被相続人の居住用財産に関する特別控除や相続税の取得費加算などは、本ツールで自動判定しません。適用期限もあるため売却前に確認してください。
公的な確認先
次にすること
売却に伴う仲介手数料をまだ計算していない場合は、譲渡費用の見積もりに加えます。
売主の仲介手数料シミュレーターの使い方を見る