相続した土地を売るには、何から始めますか？｜かんたん診断で準備を確認
ご相談
父から相続した土地を売りたいと考えています。使っていない土地で、固定資産税の通知書と古い図面はありますが、名義変更が済んでいるかは分かりません。現地のどこまでが父の土地なのかも、はっきりしません。まず相続登記を頼むのか、不動産会社に査定してもらうのか、何から始めればよいのでしょうか。
売る土地の地番と名義を確認し、相続登記と査定を進めます
まず、課税明細書や古い権利証で土地の所在・地番を探し、最新の登記と地図で対象を確認します。相続登記と査定は並行できます。誰が売主になるか、どの土地を売るかを確かめ、契約・引渡しへ進みます。
「あの空き地」と思っている場所でも、登記では複数の土地に分かれていることがあります。道路の持分や隣接する土地も含めて、売る対象を一つずつ確かめます。買主へ名義を移す登記には、先に相続登記が必要です。
相続した土地の売却、今の準備は？
- 土地の所在・地番と現在の登記課税明細書などから地番を探し、最新の登記事項証明書で名義・持分・抵当権などを確認します。課税明細書に載っていない私道の持分がないかも、古い契約書や権利証、地図などを手掛かりに確かめます。
- 土地を取得する人と、売る方針遺言書があるか、遺産分割の話し合いが済んでいるかを確認します。土地を売って代金を分ける場合は、誰の名義にするかと、代金や費用の分け方をあらかじめ考えておきます。
- 現地の使われ方と、手元の図面更地なのか、誰かに貸しているのか、田畑として使っているのかといった現地の状況を確認します。古い測量図や境界確認書、利用者との契約書があれば、捨てずに手元に残しておきます。
相続した土地の売却、次の準備は？かんたん診断
進捗 1 / 4問
最新の登記や地図で、売る土地の地番と名義を確認しましたか？
税金の通知書を見ただけの場合や、現地の場所だけ分かる場合は「まだ確認していない」を選びます。私道の持分など、関連する土地も確認の対象です。
質問と結果の目安をまとめて読む
確認できていることをもとに、4つの質問に答えてみてください。分からない項目は、そのまま選べます。回答に合わせて、次に確認する資料や売却の準備をお伝えします。
- 最新の登記や地図で、売る土地の地番と名義を確認しましたか？
税金の通知書を見ただけの場合や、現地の場所だけ分かる場合は「まだ確認していない」を選びます。私道の持分など、関連する土地も確認の対象です。
- 確認した：現在の登記や地図などで、売る対象の土地を確認できています。
- まだ確認していない：土地の地番と現在の名義を確認する資料が必要です。
- どこを調べればよいか分からない：課税明細書や古い権利証から、土地の所在・地番を探すところから始めます。
- 土地を取得する人と、売る方針は確認できていますか？
遺言書の内容や、遺産分割で決まった内容を確認します。土地が共有名義になっていて全体を売る場合は、共有者全員が売却に同意しているかも確認します。
- 確認できている：土地を取得する人と売る方針を確認できています。
- まだ決まっていない：相続関係と、ご家族の意向を先に確認する必要があります。
- まだ分からない：遺言書や遺産分割の状況を確認する必要があります。
- 貸している土地、田畑、一部だけの売却などの事情はありますか？
ほかの人が使っている、田畑として利用している、隣との境界に意見の違いがある、一部分だけ売りたい場合を含みます。
- いずれかの事情がある：土地の使い方や売る範囲に応じた確認が必要です。
- 分かっている限り、どれも当てはまらない：把握している範囲では特別な利用状況などはありません。現地の確認は別途行います。
- 現地の状況が分からない：現地の使われ方や、売りたい範囲を確かめる必要があります。
- 測量図や、境界を確認したときの資料は手元にありますか？
手元に測量図や境界確認書があるかを選びます。資料がある場合でも、その内容と現地が合っているかは別途確かめます。
- 資料がある：手元の図面や確認書を、査定時に確認してもらえます。
- 見当たらない：法務局の図面や手元の資料を調べ、追加調査が必要かを確かめます。
- どの資料か分からない：手元の図面の名称と内容を確かめるところから始めます。
結果の目安と次にすること
未確認の事項が複数ある場合は、土地の特定、取得する人と売る方針、利用状況、図面の順で最初の確認を案内します。ほかの未確認事項も、あわせて順に確認します。
- 地番と現在の名義を確認するところから始めましょう
課税明細書や古い権利証にある所在・地番をもとに、最新の登記事項証明書と地図などを確認します。売る場所が複数の土地に分かれていないか、私道の持分が別にないかもあわせて調べます。
次にすること：- 土地を特定できる資料を探す：手元の課税明細書、古い権利証、購入時の契約書などから、所在と地番を探します。
- 対象ごとに登記と図面を確認する：地番が分からないときは、管轄の法務局へ確認方法を尋ねます。ほかの質問で未確認だった項目も、地番が分かったあとに確認します。
- 取得する人と、売る方針を確認しましょう
遺言書の有無や相続人の範囲、遺産分割の状況を確認します。価格の目安を調べながら話し合いを進めることはできますが、売買契約へ進む前に売主と売る範囲を確認する必要があります。
次にすること：- 相続関係と遺言書を確認する：誰が土地を引き継ぐのかを決める前提として、相続人の範囲や遺言書の有無を確かめます。
- 売却代金の分け方も相談する：土地を売って代金を分ける場合は、登記名義と代金・費用の分け方をあらかじめ話し合っておきます。
- 土地の使い方と売る範囲を伝えて、売却条件を相談しましょう
貸している相手、田畑としての利用、境界についての意見の違い、一部だけの売却など、当てはまる事情を担当者へ伝えます。相続登記の確認と並行し、必要な調査や手続きを検討します。
次にすること：- 分かっている事情を書き出す：契約書があれば用意し、現地写真や利用者の情報もまとめます。分からないことは未確認と伝えてください。
- 売出し前に調査の範囲を相談する：農地は農業委員会への確認、境界調査や分筆などは土地家屋調査士による確認が必要になることがあります。
- 手元の図面と、追加調査が必要かを確認しましょう
手元に資料が見当たらなくても、査定相談は始められます。公図や地積測量図の有無を調べ、売却条件を決める前にどの調査が必要かを相談します。
次にすること：- 法務局の図面を確認する：地図や地積測量図で分かる内容を確認します。地積測量図が備え付けられていない土地もあります。
- 測量の範囲と時期を相談する：手元の資料や現地の状況に応じて、土地家屋調査士の調査・測量が必要かを確かめます。測量をすべて終えてからでないと相談できないわけではありません。
- 確認した資料をもとに、査定と売却条件を相談しましょう
地番・名義、相続人の意向、現地の利用状況、手元の図面を査定担当者へ伝えます。資料があることだけで売却の条件がすべて整ったとは限らないため、現地調査と相続登記の状況もあわせて確認します。
次にすること：- 資料を添えて査定を相談する：査定額の理由と、面積・道路・境界についてどのような前提で算定したかを確認します。
- 登記と引渡しの準備を進める：現在の登記をもとに相続登記が済んでいるかを確認し、販売から引渡しまでの予定を相談します。
この診断は、次に確認することの目安です。売却の可否、境界の位置、建築の可否を判定するものではありません。回答は保存・送信しません。
相続した土地は、どんな順番で売りますか？
仲介で土地全体を売る場合の基本的な流れです。最初は対象の土地と売主の確認から進めます。査定で価格の目安が分かったら、必要な調査と売却条件を相談し、販売・契約へ進みます。
- 地番ごとに登記と図面を確認する
最新の登記事項証明書と地図などを使い、売りたい場所にどの地番が含まれるかを確認します。私道の持分、隣接する別の土地、ほかの人の名義になっている部分がないかも確かめます。
- 取得する人を確認し、相続登記を進める
遺言書や遺産分割の内容に合わせて、相続登記を進めます。名義が祖父母のままなら、途中の相続も確認が必要です。書類を集める順番は、相続登記の手続きの流れで説明しています。
- 査定を受け、価格の前提と必要な調査を相談する
不動産会社に登記や手元の図面、現地の使い方を伝えます。査定額だけでなく、道路との関係、土地の形、面積、利用上の制限をどう見込んだかも確認します。境界や利用者との契約が未確認なら、その事情をそのまま伝えたうえで査定を受けます。
- 売出価格と条件を決め、販売を依頼する
不動産会社との媒介契約で、依頼する業務の範囲と報酬、販売状況の報告方法を確認します。測量や境界の確認をいつ行うか、土地を現在の状態で引き渡すかなども、担当者と相談します。
- 買主と条件を合意し、売買契約を結ぶ
売る地番、面積の扱い、境界の明示、測量費用の負担、引渡し日などを確認します。買主が見つかってから未確認の条件が分かった場合は、契約を結ぶ前に進め方を相談します。
- 決済までに準備し、所有権移転と引渡しを行う
契約で約束した調査や作業を進め、登記に必要な書類を準備します。相続登記を済ませたうえで、決済時に残代金を受け取ります。司法書士が買主への所有権移転登記を申請し、契約の内容に沿って土地を引き渡します。
物件調査、価格査定、媒介契約、買主との交渉、契約・引渡しという流れは、国土交通省の不動産の売却を検討される皆様へにも示されています。媒介契約で依頼できる範囲は、契約を結ぶ前に確認しておきます。
どの資料で、土地の何が分かりますか？
手元の書類は、全部そろっていなくても役立ちます。地番を探す資料と、現在の権利を確認する資料、境界の調査に使う資料は、役割が違います。
| 資料 | 確認できることと、使い方 |
|---|---|
| 課税明細書・古い権利証 | 土地の所在・地番を探す手掛かりになります。税金の宛先や古い名義だけでは、現在の所有者は確定できません。 |
| 最新の登記事項証明書 | 地番、地目、登記上の面積（地積）、所有者、共有持分、抵当権などを確認します。現地の境界や利用状況は、別に調べます。 |
| 地図・公図 | 土地の地番や位置関係を確認する資料です。図面の種類や精度には違いがあるため、図だけで現地の境界を決めません。 |
| 地積測量図・手元の測量図 | 土地の形状や面積を計算した内容を確認します。作成時期、対象の地番、現地との一致も確認が必要です。 |
| 境界確認書・隣接地との合意書など | 過去に誰と何を確認したのかを調べる資料です。図面や現地の状態と照らし合わせて確認します。 |
土地の登記事項証明書を調べるときは、住所だけではなく地番を使います。地番の探し方は、法務省の証明書請求に関するFAQでも、課税明細書や権利証などを手掛かりにするよう案内されています。
すべての土地に地積測量図があるわけではありません。盛岡地方法務局の地図・図面の案内にも、その点が示されています。手元に資料がない場合は、その状況を伝えて査定を相談し、売却条件を決める前に追加調査が必要かを確認します。
境界の調査・測量や分筆登記は、土地家屋調査士の専門分野です。日本土地家屋調査士会連合会の業務案内でも、地図や地積測量図、現地調査、隣接所有者の立会いなどに基づく確認が説明されています。塀や杭があるというだけで境界が確定していると判断せず、必要な調査の範囲と費用を相談します。
貸している土地や、田畑でも同じように売れますか？
人に貸している土地は、利用者との契約や使われ方を確認してから売却条件を決めます。土地にほかの人の建物がある場合も、そのまま更地として扱うことはできません。手元の契約書と、分かっている状況をそのまま伝えます。
農地は、宅地の売却と同じ前提で進められるとは限りません。たとえば、耕作を目的とする農地の売買には農業委員会の許可が必要です。さいたま市内の土地については、市の農地売買の案内を確認し、農業委員会へ相談します。登記の地目だけで判断せず、実際の使われ方と売却後の用途も伝えます。
一つの地番の土地の一部分だけを売りたい場合は、売る部分を別の土地として登記する分筆などを検討します。単に「面積の半分」と決める前に、道路との関係や残す土地の使い方も含めて、不動産会社と土地家屋調査士へ相談します。
私なら、土地の登記と現地を照合してから査定します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
ご依頼をいただいたら、私はまず最新の登記事項証明書で名義と持分、抵当権などを確認します。地図や手元の資料も合わせて、売る土地と私道の持分を確かめます。相続登記が済んでいなければ、相続関係と書類を確認して手続きを進めます。
査定では、現地の使われ方と、ご希望の売却時期を伺います。図面がない、隣との境界が分からないなどの事情があれば、必要な調査を土地家屋調査士と相談します。売出価格や引渡し日を決める前に、調査にかかる費用と日程も確認しておきます。
土地の相続登記と、査定・売却を相談できます
- 土地と私道持分の登記確認、相続登記の書類収集・申請
- 土地の査定、売出価格と売却条件の相談
- 販売、売買契約、決済・引渡しまでの仲介
相続登記だけのご依頼も承ります。測量や分筆などは土地家屋調査士の業務として、必要に応じて連携します。
土地の価格の目安を知りたい方は、簡易査定をご利用ください。
不動産の簡易査定を試す詳細な査定や売却条件は、現地と資料を確認したうえでご相談いただけます。関連Q&A
相続登記が終わっていなくても、土地の査定を頼めますか？
査定や売却の相談は始められます。現在の登記名義と相続関係を伝え、土地を特定できる資料を用意します。詳しくは、相続登記前の査定で説明しています。
土地が共有名義なら、私だけで全体を売れますか？
共有の土地全体を通常の売買で売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の共有持分だけを売る場合とは条件が違います。相続登記の名義と、誰が売主になるかを確認してから進めます。
私道の持分も一緒に確認するのはなぜですか？
土地を使うための道路に関係する権利を、売却の際に確認する必要があるためです。課税明細書に載っていない私道もあります。詳しくは、私道持分の相続登記もご覧ください。
測量図がないと、査定を受けられませんか？
資料がないことを伝えて、査定相談を始めることはできます。査定の前提と、売却条件を決めるために必要な調査を確認します。追加の測量が必要かどうかは、資料や現地、売却条件によって異なります。
相続人申告登記を済ませていれば、土地を売れますか？
相続人申告登記だけでは、売却に必要な相続登記は済んでいません。法務省の案内でも、売却する場合には別途相続登記が必要とされています。