相続した不動産の売却に期限はありますか？｜確認フローチャート
ご相談
父から相続した実家を売るか、もう少し残すか迷っています。「相続したら3年以内」と聞きましたが、売却の期限なのか、名義変更の期限なのか分かりません。空き家の特例にも期限があるようです。家族で売る時期を決める前に、いつまでに何をする必要があるのか知りたいです。
相続した不動産の売却に、一律の期限はありません
相続したことだけを理由に、何年以内に売るという義務が生じるわけではありません。ただし、売らずに残す場合も相続登記の申請期限があります。税の特例を使う場合には、別の売却期限も確認します。まず、死亡日と登記の状況を確かめ、どの期限が関係するかを分けて考えましょう。
同じ「3年以内」という説明でも、登記と税の特例とでは、いつから数え始めるのかも、期限までに済ませる手続きも違います。すでに売買契約を結んでいる場合は、契約書に書かれた決済・引渡しの日程も別に確認します。
売る時期を決める前に、何を確認する？
- 亡くなった日と、不動産の取得を知った時期死亡日は戸籍などで確認できます。自分が相続人になったことと、その不動産を相続で取得したことをいつ知ったかも、分かる範囲で確認します。相続登記の期限は、死亡日から一律に数えるとは限りません。
- 相続登記と遺産分割の状況手元に登記完了証や、新しい登記事項証明書があるかを確認します。名義変更が済んでいるか分からないときは、最新の登記事項証明書を取って現在の名義を確かめます。すでに遺産分割協議がまとまっているなら、成立した日付も確認します。
- 相続税の申告資料と、実家の使い方手元に相続税の申告書の控えがあれば、申告期限と、自分に相続税が課税されたかを確認します。実家については、亡くなった親が暮らしていたか、相続したあとに誰かが住んだり貸したりしていないかを確かめます。検討する税の特例によって、満たすべき条件が異なるためです。
登記と税の特例では、何の期限が違う？
まずは、それぞれの期限までに何を済ませておく必要があるのかを比べます。売却期限のある税の特例を使わない場合でも、相続登記の申請義務は別に確認しておく必要があります。
| 確認する期限 | いつまでに、何をする？ |
|---|---|
| 相続した不動産の売却そのもの | 相続したことによる一律の売却期限はありません。売却するか、保有するかを相続人で検討します。契約済みなら、契約上の期限を確認します。 |
| 相続登記の申請 | 原則として、自分が相続人になったことと、その不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前に相続し、取得を知っていた場合は、2027年3月31日が期限です。 |
| 遺産分割の内容による登記 | 遺産分割で不動産を取得した人には、成立した日から3年以内に、その結果に応じた登記を申請する義務があります。遺産分割の話し合いを待つ間も、最初の登記の申請義務がずっと延期されるわけではありません。 |
| 空き家の特例を使うための売却 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件の一つです。制度自体の適用期間である2027年12月31日までという期限も、あわせて確認します。 |
| 相続税の取得費加算を使うための売却 | 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が条件の一つです。売却した人に相続税が課税されていることなど、ほかにも満たすべき条件があります。 |
相続登記の期限は、法務省の相続登記の申請義務化の説明で確認できます。起算日の違いは、相続登記の「3年以内」はいつから数えるかで詳しく説明しています。
たとえば、2023年6月15日に父が亡くなり、その時点で自分が相続人になったことと父名義の実家を取得したことを知っていたとします。まだ登記をしていない場合、相続登記の申請期限は2027年3月31日です。一方、空き家の特例の売却期限は2026年12月31日となります。ほかの適用条件も満たす必要がありますが、登記の期限まで待ってしまうと、特例の売却期限のほうが先に過ぎてしまいます。
税の特例は、期限内なら必ず使える？
空き家の特例は、一定の条件を満たす売却で、売却益から一定額を控除できる制度です。家の建築時期、親の居住状況、相続後の使い方、売却金額などの条件もあります。期限内に売るだけで使えるとは限りません。国税庁の空き家を売ったときの特例に、売却期限とその他の条件が示されています。
一定の条件のもとで売却後に耐震改修や取り壊しをする場合には、売却した年の翌年2月15日までという工事完了の期限もあります。売却する日だけを決めてしまう前に、どの方法で特例を使うのかと、工事が終わる予定日を確認しておく必要があります。
相続税の取得費加算は、課税された相続税のうち一定額を、売却益を計算するときの取得費に加算できる制度です。期限は、相続税の申告書を「提出した日」から3年と数えるものではありません。申告期限を基に確認します。制度の説明は国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例をご覧ください。なお、同じ不動産について、空き家の特例と取得費加算をあわせて使う（併用する）ことはできません。
実際にどの特例が使えていつまでに売る必要があるのかは、亡くなった日、相続税の申告資料、実家の使われ方、売却予定を伝えたうえで、税務署または税理士へご確認ください。税金と申告の全体像については、次の記事で説明しています。
期限を確認して、売却の予定を立てるフローチャート
相続した不動産の期限を確認する流れ
戸籍、登記完了証、遺産分割協議書、相続税の申告書の控えなど、すでにある資料から日付を確認します。
不動産の取得を知った日と、遺産分割の状況を確認します。売却を待つ場合でも、相続登記に必要な書類の収集などを進めます。遺産分割がまとまらず期限が近いときは、相続人申告登記なども含め、司法書士へご相談ください。
登記された内容が遺産分割の結果に合っているかなどを、最新の登記事項証明書で確かめます。
固定資産税の課税明細書などで地番や家屋番号を確認し、登記事項証明書を取って現在の名義を確かめます。書類の取得や見方が分からなければ、手元にある資料を持って司法書士へ相談できます。
空き家の特例や取得費加算を使えるかどうかと、それぞれの売却期限を、税務署または税理士へご確認ください。
不動産会社には希望する売却時期と確認した期限を伝えます。登記がまだ終わっていないなら、司法書士にも引渡しの予定を伝えて進めます。
この図は確認を進める順番を示したものです。税の特例が使えるかどうかの判断や、売却期限を個別に計算する機能ではありません。
期限のある特例を使う予定なら、販売を始めた日だけでは足りません。契約日と引渡し日、税務上どの日を売却日として扱うかを、契約前に確認しておきます。
譲渡所得の収入時期は原則として引渡しの日ですが、契約の効力発生日を用いて申告できる取扱いもあります。国税庁の所得税基本通達36－12に基づく取扱いを、税務署または税理士へご確認ください。年末の契約と翌年の引渡しを、自分だけで期限内と決めないようにしましょう。
販売から引渡しまでに必要な準備と期間は、相続した実家の売却にかかる期間で説明しています。売却活動と並行して登記の準備を進めることはできますが、買主への所有権移転登記をする前には、相続登記を済ませておく必要があります。
遺産分割がまとまらないときの申請義務への対応には、相続人申告登記などがあります。ただし、相続人申告登記だけで、売却に必要な所有者の名義変更が完了するわけではありません。詳しくは、相続人申告登記をすれば相続登記は終わりかをご覧ください。
私なら、登記の状況と売却希望を一緒に確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
ご相談いただいたら、私は現在の登記で名義と持分を確認し、遺産分割や書類の準備がどこまで済んでいるかを伺います。売りたい時期が決まっていれば、その希望も伝えてください。相続登記に必要な書類の準備と、売却の予定を一緒に考えます。
税の特例の適用条件と売却期限は、税務署または税理士へご確認ください。その結果を踏まえ、当方では査定、販売、契約・引渡しの日程についてご相談いただけます。
相続登記の準備と、売却の日程を相談できます
- 現在の登記と、相続登記の申請準備の確認
- 不動産の査定と、販売方法の相談
- 引渡しの予定に合わせた登記と売却の日程の調整
売る時期がまだ決まっていなくても、相続登記の相談は進められます。税の特例が使えるかどうかの判断や税額計算については、税務署または税理士へご確認ください。
実家を売るか残すか迷っている段階でも、現在の価格の目安を確かめることができます。
実家の簡易査定を試す売却を決める前の参考としてご利用ください。関連Q&A
相続した不動産は、必ず3年以内に売らないといけませんか？
相続したことによる一律の売却期限はありません。相続登記には、原則として相続人になったことと、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請義務があります。空き家の特例などには、別の売却期限があります。
相続登記を申請すれば、空き家の特例の期限にも間に合いますか？
登記を申請しただけでは、空き家の特例の売却期限を満たしたことにはなりません。登記の申請日と税務上の売却日は別だからです。売却期限のほかにも、建物の条件や相続したあとの使い方などを満たしているか確認する必要があります。
相続人申告登記をすれば、家を売れますか？
相続人申告登記だけでは、売却のための所有者の名義変更は完了しません。買主へ所有権を移す登記をする前に、相続登記を済ませる必要があります。
空き家の特例は、売却活動を始めていれば期限内ですか？
販売開始は売却した日と同じではありません。特例では期限内の売却が必要です。契約日と引渡し日が異なるときの税務上の扱いも、契約前に確認してください。
売買契約後に相続登記の期限が来る場合はどうしますか？
契約書の決済・引渡し日と、相続登記の申請期限を別々に確認します。司法書士には相続登記の状況と引渡しの予定を伝え、不動産会社には登記の準備状況を伝えて、日程を調整してください。